深度解析澳洲房产为什么那么火

近两年，国内房产市场异常火爆，地王楼王不停的出现。很多人开玩笑，创业十年，不如北京一套学区房。与此同时，海外的楼市也是节节升高。这其中，当然也有一部分中国“炒房团”的功劳。其中澳洲一直是中国投资者非常感兴趣的热门区域。澳洲房产市场非常火爆，那澳大利亚为什么能够如此吸引全球投资者的目光。4月22日，笔者有幸参加了澳洲金鼎集团（青岛）在鲁商凯悦酒店召开的澳洲房产投资讲座。澳洲金鼎集团华北地区总监耿女士和华北地区销售总监Kevin先生，就海外投资、中澳两国的地产投资对比，进行了细致客观的分析。结合讲座中的内容，我们分别从历史、土地、开发商、需求，总共四个方面来对比一下中国和澳大利亚的房地产市场。

首先是历史方面：中国的房地产历史，从改革开放到现在，只有二十几年的历史，并不算太长。从全世界的房地产市场来看，中国只是处在一个房地产市场发展的初级阶段，很多的法规、制度并不是非常的完善。而澳大利亚的房地产市场已经发展了180余年，政策稳定成熟，也比较透明。房地产投资不是一种投机，而是一种投资行为，是在综合考量了各种信息，总结了许多历史经验以后，对金钱做出处置的一种方式。对比中澳两国的房地产发展历史，显然，由于中国的房地产市场发展时间短，处于一个发展阶段，所以目前来说，势必在将来会有政策上的变动。而澳大利亚的房地产市场由于有着更加丰富的经验，和更高水平的政策透明度，对于房地产投资者来说，显然是更加有利于其做出判断。

从土地制度来看，中国是一个土地国有制的国家，众所周知，中国的土地产权是70年，70年的房屋产权期限一过，理论上就可以将土地收回用于他用。而在澳大利亚实行的是土地私有制，不管是独栋公寓还是别墅，土地是属于个人的，管理部门的职能是对房屋进行审批，和政策性的维稳调控。也就是说，澳大利亚的房产和土地可以永久地作为个人资产，传承给后代。

从开发商的角度来对比，由于中国特殊的国情，中国的房地产开发商大多是一些实力雄厚的国有企业。在这种条件下，中国的房地产市场就会出现垄断的现象，他们坚持推高房价的力度是很明显的。而在澳洲，由于房产市场政策和行业透明，在买家、卖家、政府之间有一个互相监管的机制，所以澳洲房地产市场的发展均衡，不存在一家独大或者几家独大的垄断现象，也就不会出现房价虚高的问题。

最后，在房产需求方面，澳大利亚每年都有20万左右的新移民入境，多数为留学生和海外工作的人群，这些新移民为澳大利亚带来了极大的人口红利和房产需求。同时由于澳大利亚的自然环境等人文软实力在全世界名列前茅，在未来，人们对于澳大利亚房产的需求只会越来越大，那么将来房产的升值空间也是非常大的。

除此之外，演讲者还提到了澳大利亚的投资环境问题。澳大利亚的整个经济态势，在最近的26年始终保持正增长，而且5.9%的低失业率让澳大利亚的社会呈现出十分稳定的状态。对于投资来说，能够确保财产的稳定增值，这是投资者最期望看到的。而专门就房产来说，澳大利亚有非常多的专属的优势。

首先，澳洲房产的增值部分可以套现，而无需出售。这是一种“母鸡下蛋”的投资增长方式，很多年轻人在二十七八的时候就已经拥有了多套房产。

然后，除了首都堪培拉规定土地产权是99年，在澳大利亚的其他任何地方，土地都是永久产权，你可以将你的土地世代传承给后代，而且不需要遗产税。

其次，澳洲房产空置率很低，都在5%以下，也就是说房地产市场呈现出一种供需平衡而且非常稳定的状态，十分有利于投资。

最后，购买澳洲公寓项目首付只需要10%，对比中国的首付比例，澳洲投资的优势是不言而喻的。

但是目前的形势是，近些年来澳大利亚正在不断提高对海外购房的管制和门槛。 在2015年7月1号的时候，澳洲对海外购房人士征收印花税额从0提高到3%，2015年年底，澳洲投资审核委员会开始针对海外的申请征收申请费，根据所购房产的价值，分阶梯来征收，从5000澳币起，每增加100万房产价值，则多征收5000澳币。2016年7月，在维多利亚省，印花税额从3%提高到7%。2017年7月开始，对于所有的房产征收全额印花税，而之前对于某些未完工的房产，会有一部分减免。

综合澳大利亚，尤其是墨尔本近期的房产市场表现来看，由于墨尔本得天独厚的自然条件，而价格上却相对便宜，全世界的投资目光正在聚集到这片南半球的沃土上。数据表明，海外投资者对于澳大利亚房产的需求正在增大，未来澳洲房产价格上涨是完全可以预见的；然而，澳大利亚政府在近几年来有不断提高海外置业和移民的门槛的趋势。对于中国投资者，需要做好功课，了解所在地的税务法律和市场环境后，再做出理性的决定。

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