租赁之房东必知法律知识

1、续约权（Option）

在澳洲房产租赁法律中，续约权是租客的权利。一般租约是确定第一期，然后租客可终止租约，或继续租下去。这种权利的使用一般有如下的条件。首先租客需要在当前的租约满期之前，先通知业主需要的意图。一般都有时间限制，不能太早或太迟。例如不得超过六个月以前或少于三个月内以书面形式通知业主；其次就是不能经常损毁租约，虽然每次最后都作了补偿，业主在此情况下可不续约。

2、转约与分租（Assignment & Subletting）

一般转约与分租都要取得业主的同意，租约内会注明租客使用物业的用途，例如办公室或旅行社，如果转约与分租后会改变其用途，业主是有权拒绝的。若得到业主批准转约，新租客负责所有租约内的责任，但旧租客在新租客没法履行他的责任时有责任赔偿业主。业主同意转约之后，租客亦要得到该物业的抵押人的同意（如果业主已经把该物业作抵押了的话），这一点对租客很重要。因为若没有抵押人的同意，如果业主一旦有经济困难不能还钱给抵押人，抵押人有权收楼，这样等于租客的合约终止。所以抵押人的批准是十分重要的。租约内，业主不得无故拒绝。无故拒绝在法院上已经作过多次的解释，但基本上是要看实际的情况才可以审理。

以下的例子可作参考之用：

*新租客经营不法或非道德之行业 - 非无故拒绝

*业主拒绝新租客的国界 - 无故拒绝

*新租客的使用会令物业价值下降 - 非无故拒绝

*业主想自用 -无故拒绝

*新租客缺乏生意经验和阅历不足 - 非无故拒绝

3、业主维修责任

住宅楼宇法律规定：业主在租约期内应保持楼宇维修妥当，除了是租户本身破坏以外，一切屋内外的维修都是业主负责。此责任与商业楼宇租约有莫大分别。一般商业租户都是自己负责屋内的修理。业主只管结构上的问题。

RTA法例规定，业主是提供合理的安全设施，例如门窗都有锁。并且修理好楼宇内的设施。例如：烹食炉、热水系统等等都要工作。

RTA法例把修理责任分为两类：一为紧急修理。在这种情况下，租户若因找不到或者来不及通知业主，有权自行去找人修理，然后再找业主偿还修理费，但费用不能超过一千元，而业主应在十四天内付费给租户。如果租户不愿预先付修理费，或者费用超过一千元，租户就要向租务法庭申请紧急聆听。

业主有责任在签租务时，给租户联络电话作为紧急修理之用。如果业主任用经纪管理物业，则业主需明确授权与经纪修理费用的决定权，否则业主需要给租户联络电话作紧急修理联系之用。法例上紧急修理定义为：爆水喉、厕所堵塞、天花板严重漏水、漏煤气、漏电等等，任何使楼宇不安全或不可靠的事项。

除了这些以外，一切要修理的部分都列入一般修理类别里，业主也有责任去处理一般修理，但租户需书面通知业主。业主应在十四天内处理好那些问题。要是业主在这十四天内不处理或租户依旧不满意，租户可在此时申请到租务法庭解决。

当然，业主所负责的维修是一些在正常情况下使用所产生的毛病，要是租户因使用不当，不小心引起的，租户便要自行修理，并且负责赔偿业主所导致的损坏。还有，如果某些设备在租约开始时已是不工作的，例如壁炉，业主则不需要修理。

4、业主检查物业的权力

在以下情况下，业主或其他代理是有权入屋检查的：

A 在租客要搬走的前十四天？业主有权带未来的租客看楼。

B 业主要履行租约内的维修和责任，需要入屋进行。

C 业主要给楼宇估价

D 业主要卖楼，需要给买家看楼

E 业主有权每六个月检查一次物业

F 业主有充足的理由怀疑租客不履行租约的条款？ 在入屋之前？业主一定要在二十四小时之前给租客书面通知？列出理由和准备入屋时间。

这书面通知可邮寄或面交？但邮寄一定要准备两天的邮寄时间。重要的一点是？租客有安排享用楼宇的权力？业主要是无理或不合理的损害租客的权利？租客可向租务法庭申请强制令禁止业主入屋？并要求赔偿损失。业主入屋不需要租客在场？当然业主有义务负责一切因业主入屋而导致的财务损失。业主原有楼宇的锁匙？若租客更换门锁？他应通知业主并配给业主一套？不可在不通知业主之前自行更换。

5、有关按金的规定

按金如果周租金是低于三百五十，按金则不可多于一个月的租金。另外要是已有按金的话，业主就不能再要求担保人。

租客在交按金给业主或其他的经纪人时，双方都要签署一份按金投管表格（Bond Lodgement Form），这份表格注明业主和租户、物业和租约的资料。

业主收到按金在租约开始后的五天便需把按金和表格一同寄往"按金局".当局会在十四天内书面通知租户按金已在他的保管之内，除非租约中断或者期满不续约，按金一直会存放在按金局内，到租约终止。

谁可以拿到按金？基本上有三种可能：

1、 业主同意租户完满履行租约的责任。

换句话说，租金交足，楼已清洁，没有破损。这样业主和租户双方应填妥并签署一份按金提取表格（Bond Claim Form），然后寄往按金局等待退款。

2、 租户同意业主从按金中扣除一部分以作赔偿租金或修理费。

和以上的情况一样，也祝贺租户。双方应填好一份按金提取表格寄往按金局。注意租户和业主的协定不能再租约结束前超过七天达成，因为按金局不会接受这么早便达成的协定。

3、 如果租户和业主就谁应得到按金或者其比例有不同意见的话，若业主要争取他认为应得的，他要在租约结束十四天内向租务法庭申请，租户也可以自行向法庭申请。法庭接到申请后，会安排审讯日期时间，通知业主和租户出席。法庭聆听双方的理由后，会作适当的判决，之后还会把按金提取表格同法庭判决寄往按金局。

最后还有一种可能：租户不动声色自行搬走。一般租户不会留下通讯位址，亦可能欠下租金。这样业主可向租务法庭申请要求用按金作抵押。法庭又可能会不开庭便判给业主。租户在特殊情况下，可能得到法庭重新聆听的机会。