美国房价已达到历史最高水平！有人抢房有人逃离！

由于供给短缺，美国多个房价指数接近次贷危机前的高点。飙升的房价吓退了买家，美国2月份新建住宅销量连续第三个月下滑，二手房市场也显露疲态。

另外，受近期贸易争端和美联储加息等因素叠加影响，业内人士分析，尽管抵押贷款利率仍将上扬，但由于2018年美国房地产库存紧张状况仍不会缓解，房价或将进一步上升。

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价格高涨挤压销量

不过今年以来，该行业的销量和龙头企业股价却遭遇双杀。

十年前的次贷危机使美国房地产滑坡，此后处于调整中。随着经济复苏，2012年以来，房地产市场开始触底反弹，直到2017年恢复至次贷危机前水平。

截至2017年底，全美住宅建筑商协会NAHB住房市场指数升至74，为1999年8月以来新高，显示出建筑商对房地产市场前景十分乐观。

受经营业绩影响，美国房地产公司股价从2018年1月中旬起承压，其中NVR股份有限公司、霍顿房屋公司和莱纳房产公司三巨头股价分别较年初高位下降19.19%，18.56%和19.52%。

与此同时，美国房价仍持续上涨。

2月份，新房价格中位数为326800美元，同比增长9.7%。从Case-Shiller美国房价指数来看，当前美国房价已经超过2006年高位时6.3个百分点，刷新历史纪录。

按2月份的销售速度计算，5.9个月才能清空房屋供应量，这是自2017年8月以来的最长时间。

据凤凰国际iMarkets报道，美国全国地产经纪商协会周二表示，在其监测的大都会区之中，64%的地区单户住宅价格达到历史最高。全美单户住宅价格第四季度同比上涨5.3%。在该团体调查的177个地区中，有15%的地区出现两位数的价格上涨，高于第三季度的11%。

持续的价格上涨“对于房主而言无疑是好消息，特别是对那些曾经处于负权益状况的人来说，”美国全国地产经纪商协会首席经济学家Lawrence Yun在一份声明中表示。“然而，过去十年新建住房的短缺确实给当地市场带来了负担，并使得购房变得难以负担。”

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大量人口逃离加州

据凤凰国际iMarkets报道，加州一向以气候宜人景色优美著称，但由于住房成本上升和税收高企，越来越多的人正决定离开这里迁往其他州，例如内华达州、亚利桑那州和得克萨斯州。

洛杉矶研究与咨询公司Beacon Economics的创始人Christopher Thornberg表示，根据美国人口普查局的美国社区调查数据，“低收入的加州人正在离开，而不是高收入者。”他表示，住房问题是促使人们离开加州的首要原因。

美国招聘网站Indeed.com首席经济学家Jed Kolko表示：“过去几年加州向其他州流失人口的速度在加快，部分原因是由于住房成本上涨。”

他表示，美国人口普查局最新的数据显示，从2016年7月到2017年7月，从加州流出的人口超过了从其他州流入该州的人口。换句话说，加州因为国内移民正在流失人口。

数据显示，2015年至2017年间，加州流出人口最受欢迎的目的地是得克萨斯州、亚利桑那州、俄勒冈州、华盛顿州和科罗拉多州。

美国租房及市场研究网站Zumper的数据显示，全美10个最贵的住房租赁市场中，有5个在加州。

旧金山是全美最贵的租赁市场，其次才是纽约。圣何塞位居第三，洛杉矶名列第六。奥克兰与圣迭戈也位列前十。

洛杉矶/圣费尔南多谷地区的房地产经纪Steve Feldman表示：“对很多人来说，租房是他们唯一的选择，因为这里的房价令人难以负担。”

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后市库存仍将趋紧

业内人士分析，销量下滑源于较低的库存水平(2017年底待售房源同比减少12%)和不断上涨的抵押贷款利率。

据抵押贷款金融机构数据，目前30年期固定抵押贷款利率徘徊在4.45%的四年高位。相反，尽管美国失业率降至17年低点的4.1%，但年度工资增长一直低于3%。

值得关注的是

▷ 近期美国对钢铁和铝征收关税的威胁提高了新房的材料成本(建筑行业占美国钢材需求的40%)，给住宅建筑商的利润率带来压力。

▷ 另外，尽管美联储加息的传导机制，将再度提高抵押贷款利率。但业内分析，美国房地产后市库存依然趋紧，房价也将进一步攀升。

供应端方面，美国房地产信息查询网站Zillow认为，受缓慢的房产建设、房主售房意愿下降和强劲需求(尤其是美国年轻人买房的需求)等综合因素推动，待售房源数量将延续2011年以来持续下滑态势，库存紧张状况将不会缓解。

国际评级机构惠誉也表示，伴随着继续维持的低失业率水平和强劲的GDP增速，美国房地产市场将出现过热现象，不太可能终止房价总体上升趋势。