美国购房如何缴纳房屋税？

在美国购买房地产后，土地上至天空800米，下至地下800米都属于你个人永远拥有的，既使地下发现金矿的话，也属于你个人资产。所以地税（property tax）也是会世世代代跟随着你。因为土地是美国政府卖给你私人使用的，以收缴地税的形式，每年将这些地税的钱都是交给当地的县政府来修路，修公园和学校学区的建设。所以身为美国房地产持有者，不能逃避缴纳地税，那是违法行为。

地税是怎么来的呢？

它是按照你房子的价值，是两部分组成的：一个是地 land，另外一个是 improvement，就是盖在地上面的建筑。每年缴纳地税的比例大致是房价的1.0-1.5%。每年的地税价格随着市场房地产价值的更迭，会有稍稍变动。在房地产跌价的时候是有办法上诉的，房屋持有者可以到当地的县政府评估员（county assessor）填一个表格，这时你必须与他（她）说明地税被高估了，当然你得提前准备好一些资料，说明你的邻居的房价最近的销售价格，列举出三-五套与你面积差不多的邻居的房价，进行说服工作。如果能说服县评估员，就会调整你的地税，如果能够降低一些，就可以少交一点税。不过，在美国有这点是与国内不同的，如果房地产一直跌，既使屋主不去上诉，县政府也会自动的给你调减一点税。

特别要注意我们房子的价值分两部分，上面一部分叫 land，下面是 improvements。如果家里有出租屋或者家庭办公室，可以把这个税单交给你的会计师，这两部分对于抵税就会非常有用。因为土地 land 不能折旧，但是你房子的建筑物 improvements 是可以折旧。比如说你的房子是住宅的，那么27.5年使用寿命，商用的39.5年。那么你就可以用你的 improvements 除以这个年限就是你可以折旧的部分。这个折旧就可以减少你的收入，假如你出租房子两万块，利息一万块，地税五千块，你还要自己赚钱五千块，你就要交税。如果你要是有点折旧率，就可以不交税，或是少交税。如果你折旧率多，还可以抵消收入。

如何查阅这个折旧率呢？在每年地税单 total tax due 下边，即税表右下角，就看到这两个数字。还有一个区域号 parcel number，知道你的parcel number 就可以知道你的房子购买时的价格，什么时候成交的，现在值多少钱？都可以看得清清楚楚。美国这方面绝对是很公开的，因为在美国购买任何房地产都要在县里注册，任何时候，不管你什么身份都可以查别人的记录，就像法院的记录一样，很公开。

如何缴纳房屋税（Property Tax Bill）？

政府每年会给房地产业者两次机会分开缴税。解读好这张税表很重要，必须了解每个数字都代表什么不同的意义。加州的地税计算年度是从当年七月一号到次年的六月三十号。一般人会在九月底，十月初收到这份税单。

地产税 property tax 与所得税 income tax 无关。有两种方式可以交这个税，一种方式就是单独交，可以在网上交，也可以寄支票去交，或是去县政府里交。另外一种方式是让贷款银行预先扣掉，叫 impound。Impound 进去之后就不用担心了，如果晚了只会罚银行。大部分人会选择自己交，尽管有些是贷款银行交的，但你也会收到一份复印件。

交地税绝对不能晚，罚10%很多。这个地产税你可以上网用信用卡交，也可以用支票付，另外就是邮寄。邮寄的话要小心，你说寄了，对方说没收到就麻烦，所以最好的办法是寄挂号信（certified mail），仅仅是多花$5就可以保证不会丢到信件，寄出后只要注意查看自己的银行账户里何时被收走这笔款即可。或者业者的资金不是那么紧张的话，可以提前十几天半个月，确定他可以收到，小心不要被罚款。严格的按照美国邮政法律讲，寄出去的信件应该是按邮戳为准，所以12月10号和4月10号的邮戳必须要清晰地盖上去，才可以放心寄出。