从《不二情书》看房地产新走势

《北京遇上西雅图之不二情书》这部电影侧面给我们一个很重要的关于房地产方面的问题，房产的问题说来倒去最多的也就是房价的涨跌。可是中国房地产这个游戏的参与者实在太多，而要准确判断房价涨跌时间是不可能的。所以这次以一部电影为主线，谈谈中国房地产市场上一些极为重要线索，也许你还没注意到，也许你已经知道，今天写下这篇文章，线索给你，可以自己得出结论。

为什么美国房产价格如此低？

持有成本

分析：房产税这一条是美国持有房产成本一项非常重要的成本，至于小区管理费，住房保险所占比例非常小，可算可不算就不一一说明。

土地使用权到期续费问题

温州土地使用权续费问题到现在还没有结果这是一个非常不好的信号。原因很简单，如果土地到期不收费，表个态就完事了。迟迟不出结果就说明是在研究如何收费的问题，基本可以断定免费续期与低费续期的梦想基本破灭。而如果按市场的三分之一收费，100万买的房子，70年到如果只值1000万，那么70年后要交300多万续费。即使只按100万的30%，平均拆算下来每年也占到房产价的近0.5%，因为实际我们拿到房产时，肯定不足70年。这样我们就构上了美帝的最低标准了。

国内房产税的征收

国内房产税的征收已经提上日程，房产税从立法到税率及征收办法都已经确定，可以说万事俱备只欠东风了，而东风就是房产去库存结束，当然也存在一二线城市先行试点征收的可能性。

那房产税如何征？

1、从价计征，从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征，其公式为：应纳税额=应税房产原值×(1-扣除比例)×年税率1.2% 。

2、从租计征，从租计征是按房产的租金收入计征，其公式为：应纳税额=租金收入×12%

分析：不难看出房产税总体征收比例大概与美国的标准大同小异，所以未来中国的房产持有成本可不比老美低。而在房价疯狂上涨模式中，这些年持有成本的几个点及折旧上都不会引起人们的注意。可是房产一但陷入三四线城市一样的滞涨，就会房屋折旧的比例会明显加大，而持有成本也会明显起来。可以说房价未来从投资的角度上看，这就是一个龟兔赛跑的故事，兔子不能停，因为乌龟虽然现在看起来很慢，但是它实际上一直没有停。

为什么老两口一定要卖房

分析：大家一定很奇怪电影中美国老两口为什么一定要将房子卖掉，一是在美国持有房产是一项有高昂成本的事情，做为两位老人来说是一件有负担的事情。其次则是美国养老院养老文化接受度还是比较高。 在这一点上中国未来老龄化后，以房养老，卖房养老的现象会非常普遍，这也是老龄化社会对于房地产是一个长期利空的重要原因。虽然现阶段中国对于养老院排斥度非常高，但是从国外经验来看，这是长期趋势。

为什么吴秀波要拆了重建

分析：其实原因很简单，那个房子的占地面积非常大，完全可以做两幢房子。这件事情只告诉我们一个道理，也是很多国人还没有深刻理解一点的事件就是房子本身是没有多大价值的，而且还会折旧。真正值钱的永远只有土地，而买房过程中地段的重要性就是直接体现。在未来房地产如果开始转向，地段是唯一抗风险的利器。

为什么学区房这么紧俏

分析：其实不只是只有中国有学区房概念，在西方发达国家一样有学区房。区别在于西方学区房更多的是指大学周边，而且房屋溢价水平一般不超过30%。中国的现象只说明了一件问题，中国人对于教育的重视，或者说是文凭的重视超过西方国家很多。

中国资本全球买房，说明了什么问题？

高端资本外流

近两年中国资本开始全球扫房，在国内 100万人民币能买到的房子，在一线也就20平左右，二线60平左右。到了美国，以影片中的加洲为例：400平，独门独院 。带泳池，带草坪。所以国人出门之后觉得美国的房子真便宜，和国人出门买奢侈品一个道理。这只说明两个问题：中国的房价肯定是高了，更为重要的是中国的高端资本，由其是炒房这一块资金外流现象已经非常明显。要知道资本从来都是最聪明的。
　

最后用吴秀波在电影中的台词结束今天的文章：

买房如赌博，爱拼才会赢！