填海近14平方公里、相当于1/2个澳门、4个岛群链环抱、八大产业集聚、30多万套商品住房、逾2500亿元总投资规模……在马六甲海峡之滨，新加坡马来西亚交尾的伊斯干达特区，一座海上“森林城市”正在渐渐显形：

建筑采用垂直绿化设计，外墙长满植物，目之所及皆森林；气候宜居，风光秀美，常年介于21 -32 之间，纯净海风，蓝天白云，没有雾霾；分层立体交通设计，地面全是公园，没有车辆穿行，地下为高速路和停车双重空间；云计算技术搭建智慧城市体系、全岛封闭式管理，配备多重安保系统，每个居民、每栋建筑都有独立的ID身份认证……

这个如梦幻般的海上森林城市项目的操盘方便是拥有24年地产开发经验的中国房地产巨头碧桂园。

去年12月18日，碧桂园正式宣布了森林城市项目起航，该项目不仅是碧桂园出海投资以来最大的战略项目，也是中国民企迄今为止海外最大金额投资案。

挑战似乎也不言而喻：走出国门之外、难度最高的填海造地方式、项目总耗时预计20年、2500亿巨额投资规模……上述任何一点，都足以让绝大多数房企望而却步。

但在碧桂园董事局主席杨国强眼里，森林城市项目却是他难以绕过的理想和执念。

“迪拜人可以在沙漠中建造一座国际大都市，我们为什么不能在海上建起一座城？”这个自问，成了森林城市动议的开始，或许也只有杨国强才有如此自信敢将这一疯狂自问转化为现实。

作为兼具理想主义和现实派风格的杨国强，操盘碧桂园的24年间，将一个顺德碧桂园发展壮大至全球逾400个综合城市体项目、服务逾300万业主、销售额接近2000亿的全球500强企业，靠的就是敢想敢干的雷厉风行。

更何况，与国内其他龙头房企开发模式有所不同，习惯于三四线城市和一二线城市周边低价大幅拿地的碧桂园，其“低土地成本-高营销费-低价销售-快速销售回笼资金-大规模复制”的经营策略，决定了“造城”式运营大盘项目一直以来都是其长项所在。

1992年，碧桂园首个楼盘顺德碧桂园，社区内多个大型会所、3公里长的江滨公园和山顶公园、大型超市、广场、学校、酒店，林林总总……2002年广州增城凤凰城项目，占地1万亩，不到一年荒地变新城，五星级酒店、商业工厂、交通中心、水厂等各类配套，本田等名企入驻，14年开发周期，逾10万人入住……还有诸如十里银滩、句容凤凰城、兰州新城等，碧桂园的国内“造城”项目可以说不胜枚举。

不过，即便被冠以“造城专家”称号，跨国赴马来西亚经营一个投资规模高达2500亿的填海造城项目，不确定性风险依然密布。

杨国强自信的第二点原因则来自于碧桂园马来西亚的过往成功投资经验。事实上，森林城市项目已经是碧桂园的“第二次出海”，早在2013年，碧桂园便在马来西亚伊斯干达特区建造了首个海外项目金海湾，当月开盘9000套房屋预售比高达60%以上，开盘热销94亿元，一度打破了当时马来亚房产销售记录。

杨国强对森林城市项目的第三个自信则来自于对大趋势的准确预判和项目本身的区位质地。

中国“一带一路”战略的纵深推进已经大幅拓展了房地产企业外延空间，而地处交通要塞马六甲海峡冲要位置的马来西亚伊斯干达特区，与全球贸易和金融中心的新加坡互为依傍，正成为“一带一路”战略的重要枢纽点。再加之国内高净值人群海外资产配置需求大爆发，拥有得天独厚区位优势、最多国人聚集地、全球最佳宜居地的马来西亚伊斯干达特区，无疑将成为国内高净值人群海外置业首选区域之一。

“善弈者谋势”，从这个角度看，落子马来西亚经济特区的森林城市项目，对于善谋的杨国强和碧桂园，已不仅仅是一个单纯大胆的宏大项目，而更像是一场天时、地利、人和的未来城市试验。

地利：新加坡旁的“深圳”试验

事实上，杨国强将森林城市落子在一个不足20平方公里填海小岛，绝非兴之所至随意之举，森林城市填海区域，地处新马唯一经济特区依斯干达特区，面朝马六甲海域，毗邻全球贸易金融中心新加坡，与其直线距离约2公里，仅一桥之隔，地缘优势得天独厚。

或许，在这里，杨国强隐约看到了昔日深圳的“影子”。

如同香港和深圳的双城通关，新加坡与马来西亚也在上演类似的“双城记”。新加坡提供了充足的高薪就业机会，而马来西亚则供应着廉价的消费品，每天清晨，都有数十万马来西亚人从新山涌向新马海关，过境新加坡工作，周末新加坡人则返流进入马来西亚的消费胜地。

受限于国土面积狭小的新加坡，正在为伊斯干达特区带来强力的经济和产业溢出效应，恰如当年毗邻香港的深圳，这种经济溢出效应如同聚宝盆一般，驱使着深圳短短几十年从一个海边渔村发展成为一个国际大都市。

碧桂园森林城市的区位优势在这种“新马经济溢出效应”中也得到淋漓尽致的展现。

森林城市与新加坡仅一桥之隔，直线距离仅2公里，距新马第二大桥约5公里，可快速往返新马。距新加坡CBD约35公里，距樟宜国际机场约55公里，项目靠近新隆高铁站点，高铁开通后约90分钟贯通新加坡与吉隆坡。

此外，伊斯干达特区本身，也承载着马来西亚政府雄心勃勃的发展计划。2006年马来西亚政府推出“依斯干达计划”，投巨资在柔佛州建造了这个面积达2217平方公里的经济特区。通过大力发展金融、IT、创意媒体等高附加值产业，意图将柔佛州打造成受全球瞩目的新型经济特区。

截至目前，依斯干达特区已经吸引了超过400亿美元的投资，远远超出了当时的规划。微软、华为、乐高、淡马锡等世界500强以及华为、阿里巴巴、碧桂园等中国名企纷纷进驻于此。教育城、乐高乐园、pinewoods影城等重磅配套也逐一落成。

今年3月6日，马来西亚总理纳吉宣布碧桂园森林城市获批免税岛、独立海关、投资森林城市支柱产业所得税减免等一些列优惠政策。

得天独厚的区位优势+不绝如缕的当地政府政策优惠，碧桂园森林城市的战略投资价值一览无余。如果说伊斯干达如同当年深圳特区，那么碧桂园森林城市的战略对标无疑相当于深圳的前海，“特区中的特区”战略地位尽显。

在碧桂园森林城市的发展规划中，也已明确提出要承接新加坡部分产业的外溢和转移，森林城市本身将打造旅游会展、教育培训、医疗保健、外企驻地、近岸金融、电商基地、新兴科技、绿色与智慧产业等八大支柱产业，致力于成为架设新马产业合作的重要桥梁和前沿阵地。

天时：一带一路“东风”+国人海外置业狂潮

自2013年习近平主席首次提出建设“新丝绸之路经济带”和“21世纪海上丝绸之路”的战略构想， “一带一路”合作便成了连接中国和东南亚各国经贸合作的重要抓手。

碧桂园森林城市所在的“新加坡-伊斯干达特区”都市圈恰好处于马六甲海峡这个“一带一路”海上通道的关键地缘战略位置，而其陆上通道“泛亚铁路”自云南昆明出发，途径越南、柬埔寨，自泰国曼谷合流后直通马来西亚吉隆坡最终抵达终点新加坡。从一带一路海陆大通道线路图，便可一窥碧桂园森林城市的重要战略地位。

泛亚铁路

事实上，碧桂园森林城市项目已被广东省列为参与“一带一路”建设的十大标志性项目之一。国家发改委国际合作中心赵静更是将其评价为“国际产能合作的榜样”。

与一带一路东风相伴，国人海外置业狂潮也正成为碧桂园森林城市项目的一个重要催化因素。

过去四年，中国高净值人群在海外投资的比例几乎增长了一倍，拥有境外投资的高净值人群所占的比例从2011年的19%增长到了37%。2015年中国内地境外房地产投资再次突破1000亿，中国内地已成海外国家房产市场最大的外国投资来源地区。

马来西亚则以较低的生活费用、完善的基础设施、迷人的自然环境、较高水平的教育系统和多元化文化、便利签证等优势，被美国《国际生活》杂志“全球最宜居退休生活国家”评选评为亚洲第一宜居国。而日本海外长期居住协会则将马来西亚评为最受欢迎的移民国家第二名。

地处马来西亚经济特区的碧桂园森林城市，主打免税岛、永久产权、全建筑面积、零遗产税、隐私受保护等优势，同时兼具子女教育、环境与养老等复合需求，尤其与新加坡一桥之隔，房价却仅相当于新加坡的1/4。而且高达6%~8%租金回报率，几乎是国内一线城市租金回报率的一倍以上。

单单从投资收益角度看，碧桂园森林城市项目似乎已是一个无法抗拒的诱惑选择。

更关键的是，素有“性价比之王”的碧桂园，对于森林城市项目标准打造的苛求，是以杨国强的一种近乎变态的完美构想推进的。

人和：杨国强用梦想倾注的未来之城

“我有一个梦想，能有一座城市，那里的生活非常安全，没有车辆在地面穿行，建筑外墙都长满植物，到处都是公园，大家在那里可以晒太阳、跑步、游泳。我相信，全世界能够找到一个地方，能够让人生活得更好，生活成本更低。” 在碧桂园董事局主席杨国强眼里，碧桂园森林城市不止于建筑，更像是他这20多年来一直在追寻的梦想之城。

对于梦想的“溺爱”，让这位地产老兵对碧桂园森林城市倾注了巨大的心血，从一开始他就希望以世界级的资源和水平来描绘这个他梦想中的未来森林城市。

杨国强坚信，森林城市会是未来城市的榜样，是人与自然和谐共存的绿色智慧城市的典范。

为此，碧桂园邀请世界著名建筑事务所SASAKI团队亲自操刀规划，采用垂直绿化设计，全城搭建垂直绿墙、空中花园和屋顶花园系统，具有降低能耗、净化空气、涵养雨水、减弱噪音等作用，建筑外墙长满植物，实现目之所及皆是森林，并且建筑本身成为净化空气、降低噪音和热岛效应的绿色屏障。

森林城市规划设计中还引入了海绵城市设计概念，大面积的平台为雨水保留了通道，城市地下的土地就像巨大的吸水海绵保证雨水在城市内的健康循环。通过大量绿地和生态系统设计，可有效减缓雨水在地表面的冲刷速度，预防洪涝灾害。

此外，实现了立体分层城市交通规划，打造全球首座立体生态之城：全城地面都是公园，没有车辆穿行，地下两层是道路、立交和停车空间，全城人车分流。为了让每一位居住者生活在绿色的自然里，享受美好的生活环境。

根据碧桂园的规划，首期将由六部分组成：交通中心、海之贝、滨海公园、渔人码头商业街区、森林城市大酒店、游艇区。规划总建筑面积超过30万平方米，具备丰富的配套生活设施，包括购物商场、国际学校、休闲娱乐、交通换乘中心等场所。

除此之外，森林城市还采用云计算技术搭建智慧城市体系，全岛屿封闭式管理，配备多重安保系统，每个居民、每栋建筑都有一个独立的ID身份认证。同时，碧桂园已与华为、马来西亚知名电信运营商签订合作备忘录，充分利用互联网技术，实现城市数字化管理，打造平安、迅捷、宜居、精尖、可持续发展的5S智慧城市生活。

教育医疗方面，碧桂园森林城市已签约久负盛名的私立寄宿学校——美国沙特克圣玛丽学校，打造从幼儿园到高中的国际名校教育，并还将陆续引入英国等国家的国际学校，引入国际科研中心、职业技术培训学院等。森林城市目前也已与美国第四大医疗集团UIW/Chris-tus签订战略合作备忘录。

此外，为了深化森林城市产城结合的的发展路径，碧桂园邀请国际知名咨询公司麦肯锡曾经为森林城市定制了一份未来产业规划的完整方案，联手SASAKI、埃森哲、华为、德勤等全球公司，计划将森林城市打造成拥有旅游会展、教育培训、医疗保健、外企驻地、近岸金融、电商基地、新兴科技、绿色与智慧八大支柱产业的智慧生态之城。

……

“这将是我有生以来呈现给世人的最好的一座城市，是一座理想中的未来之城。”杨国强用这句话描述了自己对于森林城市的期许。

而今年8月碧桂园2016中期业绩发布会上传来的消息是：从今年3月6日开放销售以来，不到半年时间，森林城市的出货量127亿，销售超过100亿元，去化率接近8成。已经销售部分的净利润超过20%。

碧桂园森林城市：一场天时、地利、人和的未来城市试验