1、投资房折旧抵税（Property Tax Depreciation）

什么是折旧
就像新车会产生折旧磨损一样，新的公寓和装修内饰一样也会产生折旧。但是，大多数投资者并不知道自己有权利可以申请折旧方面的税务优惠。
澳洲税务局允许房地产投资者在每个财政年度结束的时候，对一些特定的投资房科目申请税务折旧优惠（包括投资房内部的装修和投资房本身）。折旧抵税与其它抵税方式不同，不需要您再额外花钱才能提出申请。其它的折旧科目，例如广告费、出租管理费、家具费等，都是需要先花出去不少钱、然后才能收回的。在申请折旧的时候，您唯一需要产生花费的地方，就是请专业人士出一份税务折旧报告(TaxDepreciation Schedule），而这份报告可以使用长达40年之久。折旧报告是一份法律文件，我们会在后文中提到。

如何计算折旧金额
不论您拥有的投资房是新房还是旧房、是大面积还是小户型的，都可以从以下两个方面获得折旧：
- 设备和房屋本身产生的折旧；
- 建筑基本建设工程产生的资本减免（CapitalAllowance）
澳洲税务局一般通过减值法来计算每套房屋可折旧的金额，这种计算方法的前提是：固定资产的价值通过时间的推移而变得越来越少，在某个固定资产彻底报废的时候，它的价值也就减为0了。一般来说，一个新建成的房屋，在前几年的时候，可以获得的折旧金额是很高的；在建成10年之后，可以折旧的金额就没有多少了。但是这个时候，租金还在继续上涨，因此现金流还是持续增长的。
大部分人认为，只有全新的房屋才会产生折旧，旧房就没有什么折旧金额可以申报了。但我们建议您最好还是咨询一下专业人士，因为如果业主从来没有申请过折旧方面的税务减免，澳洲税务局允许对前两年的投资房回报做相应的调整，在某些情况下也会给您税务优惠。

如何申请折旧抵税
澳洲税务局会需要您提供一份完整的税务折旧报告。如果购买的是全新的楼花，您可以将购房合同交给一位专业的quantitysurveyor来做一份折旧报告，因为合同中包含了所有有关该物业的细节信息，例如价格、大小、装潢、大楼面积等。如今，越来越多的开发商在推销他们的新楼盘时，都会提供一份已经做好的税务折旧报告，免费给投资者使用。当然，如果想要折旧报告真正发挥作用，还是要在房屋正式交割之后，才能开始折旧。
如果是已经建好的房屋，税务折旧公司也可以在查房之后，估算出房间内的每一样东西现在的价值，以及在未来长达40年内，这些东西每年会减少的价值。税务折旧公司可能还会问您一些比较具体的问题，例如：房屋交割的确切日期（因为房屋折旧是从交割日期那天开始的）、购买价格、是否在购买之后做过装潢或升级等等。折旧报告做好之后，一份会发到您手中，另一份会寄给您的会计师。

投资房申报退税项目（Tax Refund Declaration）

可申报退税的项目
银行手续费（投资房产的银行账户）
物业管理费
房屋清洁费用
市政税
园艺费和除草费
水费，煤气费和电费
投资房屋内的内部音频和视频服务费
房屋保险费
投资房产的贷款利息
地税
出租房屋相关文件的费用（准备材料的费用，租出房屋产生的注册费和印花税）
律师费（不包括购置房产的成本和借款成本）
抵押贷款卸货费用
害虫防治费
中介费和给中介的佣金
房屋检测费
维修费
会计费和薄记费
安全巡逻的费用
服务费（比如维修热水器，提供暖气的费用）
文具用品
电话费或电话线租赁费
交通费（去收租，看房和维修房屋产生的交通费）

以上所有的费用需出示收据。并且，这些费用是房东本人支付的，而不是房客支付的。若该房产是属于半投资房，比如，房东只是将其中一间或者两间房出租，那么报税时需按照私人使用privateuse和投资使用businessuse的百分比计算抵税费用。

当然在投资过程中也有些费用是无法用于抵税的，比如：房产的购置成本(acquisition cost)和房屋处置成本(disposalcost)

申请退税的主要方式
第一种方式是年底退税：在财政年度结束找会计师报税的时候，将多交的税一次性退回来。也就是先掏腰包，再拿回来。这是大多数人所采用的方式，也比较简单。

第二种方式是减少PAYG Withholding：在1年中的任何时候，让专业会计师替你向澳洲税局递交申请表格，估算出本年度你在房产投资的大致亏损额，然后税局会联系你所工作的单位，通知他们更改你的PAYG Withholding的量，也就是说，把本来要扣下来交给税局的那部分工资直接发到你的手上。这种方式使得投资人少掏腰包，所以更为划算，但是操作起来麻烦一些。很多人并不愿意自己工作的单位了解自己的投资情况，所以宁可采用第一种退税方式。

由于澳洲的法律体制比较健全完善，想要通过法律漏洞来获取税务减免是非常困难的。因此，大多数澳洲本地的高收入人士都是通过购买投资房的形式来获得合法税务优惠的。申请抵税可以为您带来更多的投资回报，从而变相增加了您所持有的投资物业的价值。这样，您所节省下来的现金就可以充分利用到其它地方。

澳洲房产投资可以抵税