美国房产交易相关法律注意事项

对于要购买美国房产的朋友来讲，了解美国房产交易的相关法律很重要，希望我们的建议和提醒能避免您的任何由于疏忽造成的经济损失.

1.终止合同权（Termination Option)

房屋买卖对于大多数人来说是一生中最大的一笔投资，同时也不像其他商品一样可以退货。因此，为了保护消费者（买家）的利益，在美国许多州的房地产买卖合同中，有一个重要的条款，叫做Option,这一条款对于美国房产的买主非常重要。

美国各州有类似条款但也有差异。比如德克萨斯州，该条款就是给已经签约并且存入定金的买主在一定的时间内（7-10天）可以以任何理由解除合同，定金将如数退还给买主，买家损失的只是Option Fee（50-100元），Option Fee是买家与卖家在签订合同时除了定金之外的直接支付给卖主的费用。如果交易成功，OptionFee会退还给买家。

在Option期间，卖家不可以再和其他的买家签约，而买家可以无条件的终止合约。这一条款对美国房产的买家非常有利，一般式买主在这期间会请专业的房屋检查师（ Home Inspector）做全面的房屋检查。如果发现有重大问题，买家可单方终止合同，要求定金退还。在大多数情况下，只检查出一些小问题，买主可以在代理的经纪人和卖家协商，要求做一定的维修。

2.赔偿金储备（Recovery Fund）

美国各个州都有经纪人赔偿金储备系统（Recovery Fund）。如果美国房产经纪人采取欺诈手段给买家或者卖家造成伤害和严重损失，法院判决经纪人赔偿，但经纪人没有经济来源。此时会从州内的Recovery Fund里面赔偿给客户，该经纪人再加上利息还给州政府。提醒朋友们要谨慎选择经纪人，在之前的帖子也有提到怎么样选择好的经纪人，请大家参考。

3.产权公司和产权保险

国内发生过不少信誉不佳的房地产经纪公司扣押买主的定金，占用卖家的房款，深圳铤而走险卷走资金事件，那么美国在这方面是通过什么方法来保护消费者利益的呢？

美国房产交易中产权涉及的事宜由专业的产权公司负责办理。他们会帮助买家做以下事情：

（1）产权调查（Title Search）当买主与卖家签订了买卖合同后，产权公司的律师就要开始调查卖家房子的产权记录，即物业产权转移的历史记录，同时条差该房屋的产权上是否有债务（欠地产税，物业管理费，政府罚单等）。如果有问题，就一定要解决了才能转移产权，如果卖主不愿意解决，买家可以中断合同，定金退还。

（2）产权保险（Title Insurance) 如果产权没有任何问题，产权公司会给该房产提供产权保险（Title Insurance），负责买卖双方产权转移和过户手续（Closing)。

（3）提供第三方账户（Escrow Account）在美国绝大多数州政府为了保持美国房产交易的公平性，往往禁止定金又买方或者卖方的房产经纪人控制。以保证所有人的利益和公平性，州政府规定定金只能存放在第三方--产权公司手里，这样一旦发生纠纷，定金可以很快的退还给买家或者扣押给卖家。

（4）产权转移 （Title Transfer）所有的产权过户手续都是由中立的第三方产权公司办理，当买家与卖家分别签好合同文件，买家要把放宽用银行本票（Cashier Check）的形式支付给产权公司（不是卖家!）;或者用银行电汇（Wire Transfer）到产权公司的账户，（注：有一定的手续费，由买家支付）。