G20杭州峰会达成这个共识 让房企出海迎来风口
随着中国资本全球化步伐的不断加快，国内房地产市场的分化和投资回报的不确定性增加，更多的高净值人群对海外资产配置的需求日渐升温。正是在这一背景下，开拓海外市场成为国内房企的新选择。据统计，目前包括万科、碧桂园、万达、绿地、格力地产等多家房企均已实现海外布局。
中国企业走出去蔚为大观，渐成大势，一方面源自政策层面的推动与支持，同时也与世界经济融合发展及中国经济调结构转方式密切相关。刚刚落幕的G20杭州峰会通过的《G20全球投资指导原则》，将对房企出海带来明显的改变。宏观政策的推动力、国内经营的压力、海外投资的吸引力、中国企业的实力，诸多因素汇合在一起，越来越多中国企业在国际舞台上崛起，书写着中国企业对外投资转型升级的光荣与梦想。本期房产周刊，以企业为案例，深度剖析G20杭州峰会取得的共识，对房企出海投资带来哪些政策利好？对中国人的全球资产配置将有哪些影响？个人投资者去海外购买房产，该如何做？
国内房地产市场正在经历一场深刻的变局，分化是其中一个关键词。在这一背景下，因为中国全球化步伐的不断加快，以及高净值人群对海外资产的投资需求日渐升温，开拓海外市场成为房地产企业的新选择。
目前，包括万科、碧桂园、万达、绿地、格力地产等多家房企均已实现海外布局。据统计，2010年，房地产行业对外直接投资净额还只有16.13亿美元，2014年已增加到66亿美元，跻身中国企业对外投资最多的五大行业之一。
房地产企业对外投资加快，只是中国企业走出去的一个缩影。自2001年正式提出“走出去”战略至今，中国已于2014年从资本净输入国悄然转身为净输出国。商务部发布数据显示，今年1~7月，中国对外非金融类直接投资1027.50亿美元，同比增长61.8%；2015年12月至今，中国对外非金融类直接投资规模已经连续8个月高于100亿美元。
中国企业走出去蔚为大观，渐成大势，一方面源自政策层面的推动与支持，同时也与世界经济融合发展及中国经济调结构转方式密切相关。宏观政策的推动力、国内经营的压力、海外投资的吸引力、中国企业的实力，诸多因素汇合在一起，越来越多中国企业在国际舞台上崛起，书写着中国企业对外投资转型升级的光荣与梦想。
正如联想集团董事长兼CEO杨元庆所说，中国企业走出去是大势所趋，只在中国发展肯定是不够的。
中国房企出海潮涌，又逢政策利好。在刚刚闭幕的G20杭州峰会上，《G20全球投资指导原则》的通过，对中国企业出海投资并购的权益有重要作用。
新机遇：G20杭州峰会释放这样一个利好
经济进入“L型”发展阶段，增速呈现放缓态势，在拉动内需促进消费的同时，扩大海外市场，能给经济注入新的发展动力。2016年的房地产市场两极分化趋势更为明显，三四线城市库存压力比较大，开发商销售困难；一二线城市楼市火爆，地价较高，房企不拿地则“无米下锅”，高价拿地则面临风险。不少地产商都很困惑，不管拿地与否，都是个错。房地产行业进入兼并重组，强者恒强，弱者被淘汰出局，很多房企面临“生死存亡”关键时刻。
刚刚落幕的G20杭州峰会，在最受关注的国际贸易以及投资等方面实现了较大突破，通过《G20全球投资指导原则》，“反对保护主义，促进全球贸易和投资”。房企出海，开拓新的发展路径有了更好的国际环境。
平安好房海外房产部推广总监王雅荃表示，《G20全球投资指导原则》对中国房企出海将带来明显的改变，20个中国投资的热门国家对中国房企开放度提升，参与的深度加深，就中国房企的资金实力来说，完全可以实现独立运作，加上政策支持，未来可以看到更多的海外房企会去海外独立地开发项目，在政策利好之下，中国资本迎来了出海较好的窗口期。
《G20全球投资指导原则》对于个人投资者的利好主要在心理层面，短期来讲，一些国家对海外置业人群的政策不会发生大的改变。但也给了中国个人投资者一个信号，跨境投资，尤其是不动产是有政策和国际环境支持，投资意愿将会增强。
新城控股高级副总裁欧阳捷认为，房企出海无非是两种情况，当企业发展面临规模增长瓶颈，出海寻求继续增长的发展机会；或者企业在国内面临被淘汰时，出海寻求生存机会。
也就是说，房企出海将是一个新的发展出路，有了政策的利好，未来或将迎来新一轮的房企出海热潮。
G20杭州峰会刚落下帷幕，9月6日，万科集团以1.15亿英镑收购了位于英国伦敦市中心的写字楼Ryder Court，首次进入英国写字楼市场。这种直接收购商业项目的方式，标志着万科在海外地产运营上更进一步。万科董秘朱旭表示，万科海外业务坚持国际化的长期发展方向，在学习成熟市场经验和多元化商业模式的基础上，将这些成熟的产品、服务、战略资源等引进国内。万科高级副总裁谭华杰也表示，长期来看，万科将转型为城市配套服务商和资产管理者，这需要提高持有物业运营和轻资产管理两方面的能力。
说到房企出海开发的标杆项目，碧桂园森林城市值得一提。碧桂园紧跟国家“一带一路”战略，着力打造海外大城，此举备受关注。据了解，碧桂园还将拓展印度尼西亚以及英国市场，而绿地、雅居乐、富力等房企均有海外布局。
“一带一路”战略被纳入G20框架，进一步提升了其国际地位。王雅荃表示，投资者抄底“一带一路”国家的概率非常大，适合成熟的投资者与企业。
在国家战略的支持下，享受当地发展以及国家政策的双重红利，而优质成熟的企业海外运作能力强，抗风险能力是其他房企无法企及的。个人投资者跟着优质开发商投资“一带一路”国家能够获得更高的回报率，资金安全也有保障。
走出去：投资回报率高于国内
驱使房企出海的一个重要原因就是在国外能够获得廉价的土地，能够寻找更加广阔的发展空间。“走出去”不仅是分散投资风险的一种选择，同时也可以获得相较于国内更高的收益率，这也是房企出海的重要原因。
王雅荃表示，从项目投资来看，海外投资使用杠杆较多。一般来说，以参股方式投资项目，收益率可以维持在15%左右；如果是直投加杠杆，可以获得约18%~20%的回报率。
而目前国内上市房企收益率平均水平在10%左右，加上利润空间被不断压缩，投资收益率低于海外。
对个人投资者而言，国内一线城市的租金回报率低于2%，海外一线城市房产租金回报率在3%~4%之间；国内二线城市租金回报率在3%~3.5%之间，海外二线或者中小城市的租金回报率达到5%~8%。
从数据来看，不论是对于房企还是个人投资者而言，海外投资回报具有较强的吸引力，但海外投资的风险仍然需要警惕。
据了解，中国房企出海现状不太乐观，在海外发展受到一些限制。大量的房企选择与当地开发商合作开发，资金来源要通过当地银行，存在因为失去项目掌控权而导致项目失败的情况。
国内赴欧美国家投资的项目，不少房企因为缺乏欧美经验，对当地政策法规不熟悉，出现各种水土不服。就万达而言，在欧洲的投资进展格外艰难，西班牙地产项目与伦敦ONE（One Nine Elms）地标项目均连连受挫。
《G20全球投资指导原则》将全球连接成一个紧密的整体，对各国投资贸易的开放度有所提升，各国间贸易交流也逐渐加深，房企在出海过程中出现水土不服等问题的概率将大大降低。开放了才能有更深层次的交流，在一定程度将避免万达海外尴尬处境状况的再次发生。
目前房企出海投资大多以合资的形式出现，通过G20各国之间实现深度交流，以中国房企实力可以在海外实现单独项目的运作开发，将能够获得更高的收益率。同时，未来将有更多的资本出海，房企海外项目融资更加便利，为海外项目发展注入活力，也为全球经济增长注入生机。
王雅荃表示，对于首次尝试海外投资的个人投资者而言，建议通过机构，因为国内的投资经验是不适用的，面临较大的法律风险，很容易给投资收益埋下隐患，机构能够最大程度避免这个问题。
