美国房产交易中产权公司到底有多重要？

近年来，华人在美国买房的热潮风起云涌，目前已从加州延伸至休斯顿等中部城市。大部分人远程购房，会对购房的安全性存在顾虑，担心在国内可能发生的一些房产纠纷，如一房两卖、伪造房产证、中介携房款潜逃、房客假冒房东将房产转租等也在美国发生。其实大可不必有这些担心，因为美国的房产制度十分严密，基本把可能的漏洞都堵上了。其中最重要的一个因素就是产权公司的存在。

产权公司几乎与美国房地产业同步发展起来的，最早的产权公司是1853年建立于宾西法尼亚州的Law Property Assurance and Trust Society，经过160多年的不断成长和完善，产权公司目前在房地产交易中起着举足轻重的作用，可以说是全方位多层次地保护着房产交易的合法性和安全性。

下面就具体介绍一下产权公司在房地产交易中的4大主要功能：

1、查验产权的合法性

为确保交易房产其产权的合法性，产权公司会进行产权搜索（title search），这是对房产所有权记录的彻底的检查。在产权搜索中，产权公司会：

• 按时间顺序查对历任房主的记录，查验是否有中断的部分，如果中断会进一步查找原因；

• 调查任何未偿还的按揭、留置权（encumbrance）、判决或与物业相关的未付税款，以及任何限制、地役权（easement）、租赁或任何可能影响所有权的问题；

• 进行房产测量（property survey），从而决定该房产是否在房屋的边界内、邻居是否有侵占（encroachment）、是否存在对房产所有权有影响的地役权等等。

2、提供产权保险

一旦产权公司证实了产权的合法性，就会提供产权保险，以保护贷款人或买主对可能产生的房产所有权的纠纷的索赔或诉讼。在德州，产权公司主要提供两种产权保险：保护债权人(如贷款公司)的保险（Loan Policies）和保护房主的保险（Owner Policies）。

• 保护债权人保险

保护债权人保险又称为抵押权保险（Mortgagee Policies），一般是债权人要求购买的，这个保险可偿还贷款余额；重新贷款（Refinance）时，根据当时的贷款金额，需要重新购买抵押权保险。

• 保护房主保险

当购房者买了房产，并且购买了保护债权人保险，产权公司会自动提供保护房主保险。这一保险涵盖房屋的购买金额，但是不包括房产的增值。

产权保险，只需要在房产交易时购买一次，由买卖双方协商由谁出钱购买，在德州一般由卖主购买。另外，产权保险，只负责房产过户以前发生的纠纷，对于买房以后发生的纠纷不在产权保险的保护范围以内。

3、第三方托管账户（Escrow Account）服务

房产交易中会有大宗的款项介入，因此，由处于中立位置的第三方来托管账户就势在必行。大多数产权公司也提供第三方托管账户服务。从购房合同签订开始，产权公司就会设立一个账户，用以负责交易资金的监督直至完成产权转移，从最初的定金（Earnest Money）到过户时房款的转移，无一不是在产权公司的监督之下。除了产权公司，专门的第三方托管账户公司（Escrow Company）和银行也可以负责托管账户，同样可行使上述功能。

4、房产过户的协调和产权登记

房产过户时，产权公司会为买卖双方准备好过户结算单（Settlement Statement) ，计算出买卖双方的过户费（Closing Cost）。过户之日，双方签好文件，买方将首付款及过户费等以Good Funds (Cashier’s Check, Money Order或者电汇的收据) 的形式交给产权公司存入第三方托管账户，同时，贷款公司/银行也将贷款额汇到托管账户。随后，产权公司将产权保险、经纪人的佣金以及一些相关的费用从房款中扣除以后支付给卖主。产权过户以后，产权公司还负责到郡（或县）登记。产权登记非常重要，它是对房主合法拥有房屋的最好证明。

在德州，购买了房产以后，没有房产证一类的证书，所有关于房屋所有权的文件都保存在郡（或县），公众需通过正常途径就可以查询房主姓名。这从根本上杜绝了本文开头提到的恶性事件的发生。

根据上面的介绍，相信大家对产权公司以及对美国房地产制度的完善有了一定的了解，无论是美国人热衷的频繁搬家，还是外国人在美国投资房产热潮的兴起，全是得益于这一制度的完善。