“出电梯以后，人多到挤不进去。”3月的一天11点，在深圳做个体生意的林生搭乘深圳北到西九龙的高铁来香港看房，但在拥挤的人潮下半小时后才进入售楼处。里面同样是人山人海，排队看房的队伍“长得看不到头”。

作为“撤辣”后首个开盘的项目，长沙湾Belgravia Place当天迎来了大批看房客。当日，这个性价比超高的新盘1小时“秒空”。首轮放出138套房源，认购人数接近5000人，超额认购超30倍。

与林生一样火线赴港看房的人不在少数。“撤辣”后两周时间里，大量内地客户“组团”涌入香港看房。对于他们而言，“撤辣”后购房成本大降是最直接的原因，而香港较高的租售比、优质配套资源也是吸引力所在。

不过，在内地赴港看房掀起高潮背后，大额用汇买房仍然受监管限制，违规的资金暗道浮现，背后存在重重风险。

“组团”涌入香港看房

“撤辣”后，最先传来捷报的是香港几个高性价比在售项目。林生在当日还被推荐了多个一手盘，这些项目总价多在500万港元以下，正趁着热度做活动“加推”。

“他们销售的节奏很快，看好的户型、楼层，如果没有及时‘下定金’，可能隔天就没有了。”林生称。

中原地产数据显示，3月1日～11日，香港一手市场录得约1828宗成交，周末（3月9日及10日）共有335宗成交。而“撤辣”前，2月全月仅有约280宗的成交量。这也意味着仅一个周末，香港楼市成交量就已超过此前一个月的总量。

内地客户也纷纷在中介、楼市大V的组织下“组团”，计划在周末“闪现”香港。在一个深圳社群中，香港地产中介Amour正在组织本周六的看房团接龙。他在推广接龙中介绍这次看房主要是一批价位在“600万港元以下”“回报率高于平均水平”的网红盘。看房路线更是经过九龙塘、太子、旺角、中环等多个热门地点。

据美联物业研究中心统计的数据，“撤辣”之后，美联深圳的客户对于香港物业的咨询量大幅上升50倍，同时带看量也显著上升超20倍。

（深圳组团赴港看房信息）

香港地产中介也迎来难得的旺季。“我最近主要转做地产。因为很火，忙。”Amour告诉第一财经记者，他组建的购房群每天都有客户组团包车去香港看房，他也会定期组织不同价位的看房团，如600万、1000万港元等。

不久前，他还是一名保险销售员，近期选择将工作重心阶段性转移到地产。

一名香港资深地产中介阿强告诉记者，由于内地客户看房、买楼热情较高，近期他所在销售团队针对性优化了售楼流程、销售话术。例如，在广告语中点出距离“关口”（指通关口岸）的距离、注册微信账号与客户联系、优化内地客户销售口径等。

“我近两个周末的业绩加起来都快超过以往半年了。”在阿强看来，最近是香港楼市难得的黄金期，甚至不乏“西饼客”（注：指像买西饼一样，大量购置房产的客户），上周有客户一次性在一个小区内买了20多套房。

除了撤辣还有哪些原因？

这一次，内地购房者涌入香港买房背后有多重原因。

最直接的原因在于，“撤辣”后内地购房者购房成本大幅降低。2月28日上午，香港特区政府决定即日起撤销所有住宅物业需求管理措施，即由当日起所有住宅物业交易无需再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。

此前，内地人在香港买房，如无“高才”或“专才”身份，需要交买家印花税和新住宅印花税共15%，2年内转售还需要付额外印花税。

根据美联物业房产中介提供的信息，本次“撤辣”之后，内地人在香港买房，印花税税率将从15%减至100元~成交价的4.25%不等。其中，额外印花税、买家印花税撤销，住宅印花税按照房产总价不同，税费最多为成交价的4.25%。

这也意味着，内地买家的购房成本可以大大降低。以3000万港元的住宅为例，在新政下，内地买家可省下322.5万港元的税费。

“成本降低只是诱因，香港楼市爆火和保险爆火的底层逻辑类似。”一名业内评论人士认为，香港一直被认为是内地资金出海的“桥头堡”，买楼、买保险成为资金出海的变相渠道。

在他看来，保单、房产都是“硬通货”，可以通过质押方式置换现金。

另外，在许多内地投资客眼中，与香港高昂的房价相对的是极高的租售比。香港地产中介李丽告诉第一财经记者，“买来收租”是内地客户最关心的问题之一。她向记者算了一笔账，一套500万港元的房子，定金交3成150万港元，贷款30年，月供16000港元。

在香港，这套房子用来出租，租金至少可以达到15000港元/月，基本可以实现“以租养供”。

不过，也有业内人士认为，投资香港房产还有诸多隐性成本。一方面，在香港持有物业并出租赚取利润需要缴交税款。目前，香港物业税率统一为可收租金（除差饷外）减去维修及保养免税额20%后的15%。这也意味着实际到手的租金会缩水。

另一方面，对于生活在内地的投资者而言，在香港买房也存在一定的汇率风险。在美联储持续加息后的利率高位下，港元对人民币汇率目前处在0.92以上的较高位置。部分业内人士认为，此时买入香港房产并非最佳时机。

连锁效应

值得注意的是，近年来香港引才政策频频升级，大量内地人才涌入香港，也成为本轮楼市回暖新的支撑。据香港入境事务处方面透露，2023年入境处收到超过22万宗来自各类人才入境计划的申请，大约13.5万宗获批，约9万人获批签证后已抵港。其中，“高才通”申请共有6.2万宗，近5万宗获批，“优才计划”有约8万宗申请，近1.3万宗获批。

香港楼市“撤辣”后，他们中的不少人决定抓住时机，入场购房。林满也是其中之一，她在不久前刚抵港工作，正筹划和丈夫一起购入一套500万港元左右的小户型房产。“之前基本是租住在酒店，每个周末回家。”林满说，如果在香港有一套小户型住宅，不仅住处有着落，以后小孩的教育也更便利。

“撤辣、放宽按揭成数上限等政策释放出比较清晰的楼市宽松信号，考虑这一年香港的入户、引才政策发展较快，或可激起连锁效应，吸引客户赴港投资置业。”易居研究院研究总监严跃进对第一财经表示，香港与内地楼市政策调整节奏相似，联系也在不断加深。