三大热点国家购房置业攻略

据仲量联行统计，随着今年以来国内投资者全球资产配置需求的增多，国人投资海外房地产金额同比激增50%。而伴随中国“买房团”所涉版图不断扩大，一些国家发布了限制外国人购房置业的政策。如澳大利亚银行决定不再接受非居民、持外国自雇收入和持澳洲临时签证的人士的房屋贷款申请；有外国收入的本地人申请贷款，贷款比率也有所下降。英国、加拿大等国虽未有明显动作，但限制外国人买房的政策也正在探讨和制定当中。

对此，业内人士提醒，无论选择哪个国家，投资者投资海外房产前，应了解清楚产权、落户、监管等事宜，避免发生不必要的投资风险。在此专门介绍三大热点国家购房置业方面的相关政策，以供参考。

热门投资国：美国

基本政策：买房不等于投资移民

在美国买房的程序并不复杂，通常只需30-60天。中国买家一旦获得旅游探亲或商务考察签证，在美国至少可停留90天，因此有足够时间去参观、选房以及完成大部分交易手续。值得注意的是，外国人在美国购买住宅物业与申请绿卡或入籍是没有关系的，持中国护照一样可在美国买房，但有美国固定住宅对申请美国绿卡或入籍是有一定帮助的。

税收方面，在美国，对房地产占有、处置、收益各个环节征收的各类税项统称为房产税。全美各州都征收房产税，一旦你成为房主，就需每年向当地政府缴纳房地产税。例如，加州的房产税为1.5%，如果你的房产价值为30万美元，就需每年缴纳4500美元给地方政府。

“外国人”在美国的房产，如果是出租，每年获利部分的交税额为个人所得利润的20%，如果一年的个人所得为总房价的5%-7%，这部分的20%要交税。扣除房子的折旧费，一般是3.5%左右的20%为实际交税的费用。美国国税局定义的“外国人”，不是正常意义上的外国公民，而是一年中在美国居住时间未超过183天的外国人。所以如果非美国籍也无绿卡的外国人，若长期居住在美国，则不算是“外国人”。如果房产卖掉，则需交房子获利的33%，在此之前卖方还要支付各种费用，这些费用几乎要占房屋全价的7%左右。

政策变化：

今年9月底移民旧政关门

美国是深受欢迎的传统移民国家之一。美国EB-5移民是依据1990年美国移民法规定，外国人在美国投资有权取得永久居留权，外国移民申请人在美投资创设商业性企业，并创造10个全职的美国工人就业机会，即可获发两年期的条件式移民签证。两年届满前90天，若投资行为仍存在，可申请“条件移除”而成为永久居民，投资额为100万美元。目前，中国家庭通过美国EB-5投资移民，偏爱酒店、办公楼等房地产项目。但是，到今年9月30日之后，政策将调整，至于怎么调整还不好说。

置业提醒：

美国房产维护费相当高

“对于中国买家而言，购买美国房产是一个高金额、低频次的交易行为，而且很多中国买家对于市场价格、交易流程、法律法规等不可能有深入了解。”美国房产经纪人Rick告诉信息时报记者，除此之外，与中国不同的是，美国房产维护保养的费用相当高，“以近期中国买家林女士在美国购买的一套房子为例，房子总价32万美元，占地面积为1万平方英尺，这套物业在美国每年的税费、维护费等各项费用约1万美元左右。其中，房地产税5000美元左右，保险费3000-4000美元，物业管理费约600美元。”

热门投资国：澳大利亚

基本政策：首次购房印花税7折

近年来，购置澳大利亚房产早已不是顶级富豪的专利，永久产权无遗产税、土地房产私有、精装修、海外人士可贷款、首付门槛低等优越条件，吸引着越来越多的中国人。

在澳大利亚购房，一般除了房款以外，根据所购房产的价格位置区域不同所交纳的税费也不尽相同。其中，最主要的是印花税，相当于国内的契税，一般按总价款的3.5%计，较低如悉尼按为3%(房价在60万澳元以下)，墨尔本、布里斯班的房产印花税亦有所下调。澳大利亚对于首次购房者的印花税优惠政策，于2013年1月起实施，从此前20%的折扣增加至30%。成交日要付清买房的余额，而且房产文件要移交给买方。

政策变化：

多个州对外国购房者加税

今年4月，澳大利亚维多利亚州政府规定，从今年7月1日起，将外国投资者购买公寓的印花税税率从3%上调至7%。时隔不到两个月，新南威尔士州和昆士兰州也分别对外国购房者加征印花税。新南威尔士州还将从明年开始，对房地产投资者征收0.75%的土地税附加费。

另外，澳洲联邦银行近日亦收紧了外籍人士的房贷政策。受影响的主要人群是在澳大利亚从事个体经营的外籍人士，和持临时签证的外籍人士。因为外币收入将不再作为申请住房贷款时合格的收入来源。与此同时，部分在澳大利亚居住并工作、工资收入为澳元的外国居民的最高贷款比例，从总房价的80%降至70%。

信息时报记者了解到，澳大利亚近期出台的两项政策，对中国人在当地买房产生很大影响。一方面，已经申请房贷的中国买家，也可能面临审查不合格而被银行收回贷款的局面。另一方面，维多利亚州提高税率政策，以中国人花1000万元人民币在澳洲买房为例，提高税率后，将比之前多花40多万元人民币。

此外，根据澳大利亚投资审批委员会有关规定，自2015年12月1日起，想在澳大利亚购房的海外人士，在申请购房批准时，需要根据房产价值缴纳申请费。

置业提醒：“外国人”只能购买新房

按照澳大利亚有关规定，外国人只可购买全新住宅，不能购买二手房。这意味着中国买家出售房产时只能卖给当地人。

热门投资国：英国

基本政策：交易30天内缴印花税

在英国购买房屋，买家须在交易后30天内缴付印花税，具体费用取决于物业的价值。印花税之税率是按物业的总价格计算。比如：一幢价值50万英镑的物业，应缴1.5万英镑印花税（即3%）。而环保房屋可免缴印花税。英国规定2016年12月起，所有建造的房屋必须合乎低碳标准。这些环保房子需具备提供环保及再生能源的设施，如太阳能发电板，墙壁和顶楼装有可防止热能泄露之隔热层等等。凡购买价值低于50万英镑的环保房屋，第一手的买家可获得印花税豁免。若房屋价格超过50万镑，减免税费上限为1.5万英镑。必须注意，印花税优惠政策只适用于低碳房屋买卖的第一手买家。

政策变化：2015年4月初新政实施

2015年4月6日，英国对海外买家的房产税收政策做出调整。根据此次调整，对于海外个人买家而言，资本利得税的税率为18%或28%。据悉，英国的资本利得税是对海外买家买入与售出房产的差价部分按比例征收的一个税种。资本利得税政策从去年4月6日开始实施，不溯及既往，所以中国买家购置房产的买入价将按照2015年4月6日的房产价值计算。

置业提醒：买学区房易获高租金

在英国，伦敦的房价相对较高。伦敦一套使用面积80平方米的公寓，总价约为60万英镑。但像曼彻斯特这样的地区，房价并不高，一套使用面积80平方米的公寓，总价约为25万英镑。

信息时报记者了解到，英国有很多著名的大学，吸引了大量留学生。在这些大学附近购房，比较容易出租，能获得较高的租金收益。目前，英国的年租金收益率在5%至6%左右。另外，中国人在英国买房不能办移民。‍