专访新加坡博纳产业公司（PropNex）分枝董事周漍榑

Q: 为什么新加坡是中国客户首选的投资国？

Jimmy Chew 周 漍 榑:

新加坡是东南亚的岛国四面环海，四季如夏也是全世界最安全的国家。地标性建筑包括了金沙，环球影城和F1一级方程式唯一夜间城市跑道的组办国。

新加坡占地720平方公里、总人口是570万， 人均GDP是5万7千而国民总产值是41亿，也因为我们的经济模式、被称作为“发达资本主义国家”。

在2018年的（Global Financial Centre Index）全球金融中心指数排名，新加坡接着纽约、伦敦、香港之后的第四大国际金融中心。

作为一个生态国际大城，新加坡是一个非常宜居的地方，拥有干净的自然资源，完善的公共设施，高水平的教育质量，让好多房地产投资者比较渴望投资的地方。

Q: 新加坡的私宅房产是怎么规划？

Jimmy Chew 周 漍 榑:

中央核心区 - 相当于北京的一到三环， 也是市政府，高档私宅和高新区的所在地段。

非中央核心区 - 是核心区边的中档私宅的聚集区也是环球影城和东海岸的区域。

郊区 - 也就是大众私宅的所在处。

Q: 新加坡博纳产业（PropNex）公司的资源有哪些？

Jimmy Chew 周 漍 榑:

博纳产业（PropnNex）是新加坡最大的上市房地产中介公司，拥有接近8500名地产销售人员，成立于1999而在2018上市与新加坡交易所。

与业界同行不同的是PropNex是切切实实的一股本土力量.凭借对新加坡本地市场的了解，透视市场，洞悉本质。虽然纵横地产界20年， 博纳产业依然秉持着成立之初的 “服务至上”信念，以世界级水准、提供顶级的地产咨询服务。

占有着新加坡42.7%的住宅市场。业务包括了中介服务，项目营销和物业租售。博纳产业也因为卓越的服务品质，在房地产领域创造了许多业界之冠，是唯一获得新加坡服务评级双荣誉的地产代理商企业。

Q: 你和团队的实力在哪里？

Jimmy Chew 周 漍 榑:

本人周漍榑Jimmy Chew 在2006进入地产领域。之前任职于跨国银行的风险管理。

在2010 参与新加坡顶级开发商，凯德置地在中国西南部的首个住宅项目， 凯德风尚。作为率先迎入中国地产进新加坡的策划人之一。

接着在2011获得成都和宁波来福士的酒店公寓项目在中国以外的东南亚区独家销售代理，带着专业团队成为中国地产投资咨询的先驱。抓住中国地产市场的机遇，为新加坡本地投资者提供了专业的地产投资策略，以满足客户的全球多样化的投资需求。

接着在2013 带着新加坡的专业地产投资、咨询团队、在成都建立公司。凭着在新加坡的成功经验，为中国本土投资客户提供国际化的专业地产投资策略。以“本土化”的公司服务理念，深入中国内陆，以西部经济体发展核心的成都为平台，通过全球资讯网络、和跨境成功经验，帮助中国客户带来国际化的、地产投资。

Q：新加坡房产和中国不同之处在哪里？

Jimmy Chew 周 漍 榑:

房屋地契 - 在中国，房产地契通常是70年左右，而新加坡的则有99年、999年和永久地契几种。

自从新加坡独立后，政府已不再出售999年或永久产权的土地。目前新加坡房产市场上新开发的999年或永久地契新楼盘是开发商通过集体出售购得的。

从房产价格而言，新加坡999年或永久地契的房价会比99年地契的房价贵至少10-15%

面积 - 在中国，购房面积一般用平米计算，而新加坡购房则用平方尺，简单 ：1平方米约等于10.8平方英尺。除了计算单位不同，“面积”一词在两地的房产上定义也不一样。中国面积指的是建筑面积，新加坡算的是实用面积。所以，购买相同面积的房子，新加坡的房子实际使用面积会比中国的大。

期房买卖 - 按工程进度分期付款

车位 - 在新加坡购买私宅，无须购买停车位，因为停车位是公寓的附属设施里，而每个单位用户均有权利停泊至少一辆车。而在中国，停车位通常需要额外购买。而在一线城市，车位就要花费几十万。

交房标准 - 在新加坡精装修是交房的基本标准， 包括地砖，厨房柜和电器，衣橱和卫生间而这一切已经是包括在购买价格内。甚至国内客户喜欢买示范单位。修一间，买一间。

法律保障 - 律师办理和交易过程高效透明。无遗产税;无资本收益税，物业持有成本较低且类清晰;

贷款条件 - 在新加坡首次购房的买家，可向金融机构贷款的房贷比率顶限为75%，外籍人士一般最高70%。在中国大多数一二线城市，首套房的银行首付比率一般为3成。

房贷利息 - 银行贷款利率方面，两国也有比较大的区别。前几年，在大部分城市银行还有不同力度的利率折扣，但这几年政府为控制房价增长过快，这种福利在一线城市几乎已经没有了。

在新加坡，根据贷款人情况的不同，可提供不同的购房贷款组合。新加坡现行市场利率较低，贷款年利率从2%不等。

租金收益高 - 国家空置率低，一般为2%以内，空租期短，租金水平约4%。

Q: 能不能用具体的项目来举例必买房的五大因素？

Jimmy Chew 周 漍 榑:

例如位于新加坡滨海湾金融中心最新亮点Marina One Residences (滨海盛景豪苑) 就具备了必买房的五大因素。

第一真正好地段应该有的高端产业聚集高收入人口密集的地方， 因为这些人口能够产生巨大的消费流量， 从而推高区域的房价， 比上海的陆家嘴，成都高新区和重庆江北嘴等。

第二真正的地铁盘，项目周围共有3个地铁站提供4条主要地铁线服务。滨海湾地铁转换站（Marina Bay MRT）目前可为住户提供地铁南北线（MRT North South Line）和地铁环线（MRT Circle Line）的服务，该站只离 Marina One Residences（滨海盛景豪苑）约200米。而汤申-东海岸地铁线（Thomson-East Coast MRT Line）也将在2021年完工。滨海湾地铁转换站（Marina Bay MRT）正是该地铁线通车的其中一个地铁站。项目旁的市中心地铁站（Downtown MRT Station）也为住户提供滨海市区地铁线（Downtown MRT Line）服务。

接着买房应该认准的三个方向。

第一应该是人口流动方向， 新加坡作为全球金融中心指数排名，接着纽约、伦敦、中国香港之后的第四大国际金融中心，因为中国香港当前的局势而受益。大多数的金融公司已经开始把公司设立于此。

第二资金流动方向， 新加坡滨海湾金融中心是城市精英聚集的区域， 这里是消费流量最高的区域。投资这样的区域一定不会错。 如果这里太贵买不起那就买它的边缘。

第三是政府资源倾斜的方向， 政府的资源不可能是个方向平均分配，一定会有一个阶段性的倾斜方向。今年（2019年）新加坡总理就在国庆群众大会上公布了新加坡南部濒水海岸线将发展生活时尚和独特工业文化遗产区。横跨巴西班让至滨海东海岸线，打造集生活时尚与文化遗产特点的南部濒水地区，一些发展计划将在未来五年至10年启动。

在丹戎巴葛、岌巴、布拉尼岛和巴西班让等码头迁移到大士后，南部濒水地区（Greater Southern Waterfront）将腾出约1000公顷土地，加上岌巴俱乐部和圣淘沙地区，共有2000公顷的土地供未来发展。

Marina One Residences (滨海盛景豪苑) 地理位置优越，位于迷人的滨海港湾，在连接城市以及地铁建设范围内，居于新加坡著名的世界级金融商务区。由淡马锡控股和国库控股的合资企业，马新私人有限公司(M+S Pte Ltd)联合发展。国库控股董事总经理阿兹曼雅亚指出“滨海盛景＂将为新加坡滨海湾金融中心打造新亮点，可媲美美国金融中心曼哈顿及香港的中环；此外，该计划也将为滨海湾整体发展建设掀开新里程碑。

Marina One Residences（滨海盛景豪苑）由两栋34层高级公寓大厦组成，合共1,042个租赁期99年的公寓单位。 由德国著名建筑设计公司克里斯多夫．英恩霍文（Christoph Ingenhoven）操刀。Marina One Residences（滨海盛景豪苑）是包括豪华公寓，零售，甲级写字楼的综合发展楼层。商业裙楼位于葱郁的花木园林内，零售组合包括美食广场，特色餐厅，超市，餐饮店，生活便利店（约140000平方英尺可出租面积）。办公室可分为滨海一号东塔和西塔两个位置，总包括 30层的高级商业大楼约188万平方英尺的可出租面积。

Marina One Residences（滨海盛景豪苑）将提供一个充满活力和吸引力的生活方式。综合生活，工作，旅游，商业和金融中心为一体优质结合。公寓通过大量的开放空间和葱郁的绿化提升给你不一样的视觉体验。

滨海盛景豪苑公寓突显了新加坡“城市在花园”的概念，是建筑风格独特的“绿色心脏”的多样化花园。公寓可链接滨海广场和城市中央公园，以及以项链形式围绕滨海湾的休闲娱乐，当地文化，餐饮景点。

接着我们用以下一间65平米的套一为案例

按照新加坡现有的银行房贷按揭利率于1.98%， 按揭金额于$1,387,500 （¥6937500)每月的交款金额于$5,114(¥25570) (本金于$2,825(¥14125)而利息于$2,283(¥11415) )。在Marina One Residences (滨海盛景豪苑)的租约在$4000(¥20000)，因此每年的租金回报率在3.0%。这意味着不单是利息的抵消，还能交与本金。