【泰房知识】泰国房产法律及政策科普！
入乡随俗，一国有其区别于其他国家的法律，外国人去到异国首先要做到遵纪守法，不惹事也不怕事，这是投资成功的基础之一，今天就给大家讲讲，泰国房产法律及政策，大家可以在平时的投资和交易中多留个心眼，避免掉坑。
泰国房地产开发、建设的流程
1.1 身份要求
1）具有泰国国籍的个人；
2）由泰国国籍股东持股超过51%的泰国企业法人可获得在泰国进行土地交易的权利。
1.2 购买土地的手续
1）调查土地权属、负担、颜色（规划用途）；
2）起草土地购买协议；
3）土地产权转移。产权转移必须在土地所在地的土地部门进行注册登记，否则无效。买卖双方需一起在土地部门缴纳转移费用和相关的税。
1.3 建造房屋的手续
1）开发商须根据建筑物管控相关规定查询土地颜色，查看在此土地上是否准许建造此种建筑物；
2）开发商需起草建造计划蓝图，所有权人需在动工前确认建造计划是否需要制作环境影响评估（EIA）或是否需要得到相关部门的批准；
3）在建造任何建筑之前，开发商须将蓝图和所有建造计划送达当地政府（市政当局）的建筑物管控部门，在收到建筑许可证后方可施工；
4）在建造完成后，开发商应再次和政府当局确认建筑物完成检验，合格后方可以计划使用用途开始使用。
1.4 经营不动产业务的要求
在开展经营宾馆、公寓、房地产开发前，经营者应获得各类经营许可。
2.1 对外国人经营不动产业务的限制
总的来说，泰国《外商经营法》的规定是禁止外国人经营所有不动产交易的，包括买卖或建造建筑物。但是也有例外，若不动产经纪人或酒店属于法案中所列的三种服务类型，便可以获得准许。外国人若想经营酒店或者不动产经纪等生意，应在开展此种经营前申请外商经营许可（“FBL”）。
2.2 对外国人获得不动产的限制
在泰国法律中，外国人不能获得土地。例外的情况是，在投资委员会规定中（《土地法案》第96条），外国人可以在明确规定的地方以住宅为目的拥有1莱(约为1600平方米)的土地。
与此同时，除了土地购买外，外国人须在泰国指定资产或有利于泰国经济的政府债券上有40,000,000泰铢的投资。如被准许（可能性不大），须经严格的程序，土地须在特定地点，同时获得内政部长的准许。
1）在泰国法律下，外国人可拥有公寓，但是须符合每栋公寓中外国人占49%，泰国居民占51%的比例；
2）外国人可在泰国承租、租用土地；租赁不能超过30年，当合同期限届满时，可以续签；但是自续签后，不能超过30年；
3）外国人不能获得土地，但是可以拥有与土地分离的建筑物。
3.1 《土地法案》 B.E.2497是最重要的在泰国管理所有土地交易的法律，其内容涉及土地分配、土地权利分层、土地调查等一系列问题。
3.2 在获得土地后，需要在土地上建造任何建筑之前，需要符合下列两部法律的要求：
1）《城乡规划法》B.E.2518
2）《建筑物管控法》B.E.2552及相关规定
3.3 在经营不动产业务时，需参考以下法律：
1）《土地发展法案》B.E.2543
2）《公寓法案》B.E.2552
3）《酒店法案》B.E. 2547
4）《商用工业用不动产租赁法案》B.E.2542
5）《托管账户法案》B.E.2551
随着泰国旅游、养老的发展，越来越多的投资者前往泰国投资房产，特别是在中国房价居高不下、泰国房价平缓适中的大环境下，只要手上有点小钱的，都希望到泰国投资一套自己的小产业！
但是，在投资后因各种事由、意外需要出售房产获取资金的，应该怎么办呢?毕竟对于一个中国人来说，泰国的法律、语言、房产业规则等都是与中国不同，泰国的地契（房产证）均为泰文，容易产生购房风险，所以，您在购房或售房之前，一定查清所购、所售房屋的产权现状，避免因产权不明确而导致的纠纷，并对购房或售房流程有一定的了解，避免受骗！
看房后，当您有意购买这套二手房，与卖方洽谈好价格，双方确定最终销售价格和意向后，需要及时确定房款的支付时间，并且支付预定金，一般预定金可双方洽谈。
确认双方身份（泰国身份证及护照等有效证件），签订二手房转售合同。
当买方支付了订金后，会收到订金付款收据，以及该公寓房间已经为您预留的文件声明。买方开始准备必要的房产过户文件，在泰国本地银行以买方名义开立帐户用以接收海外汇入的房款。
从国内购汇转帐至泰国银行帐户，大概2-3个工作日到帐后就可以马上办理现金支票（带上护照、购房合同），同时，购房所有必要文件也要全部确定，详细资料如下：
泰国个人业主：身份证+房产证
外国业主：护照及有效签证
泰国公司业主：全套公司注册文件（由泰国政府提供，文件出具日期3个月以内，建议最好1月以内），公司董事长身份证或护照
①无债务文件：该文件表明所购公寓没有任何债务，比如：物业费、水电费的拖欠等等。销售方会从公寓管理物业获取该文件。
②授权委托代理书，及代理人的身份证明文件（如需要）
①泰国本地银行出具的外币兑换转账表Foreign Exchange Transaction Form(任意转帐数额超过20,000美金即可向银行申请，此文件甚至可向第三方购买。这是泰国法律所规定的公寓过户时必要文件)。
②有外国身份买方会因各次转账数额不到20,000美金而无法申请外币兑换转账表，这种情况销售方可要求出示相关证明函来代替，外币兑换转账表只要求外国身份买方提供。
③授权委托代理书，及代理人的身份证明文件(如需要)。
注意：土地厅的工作时间是08:30-16:00，中午12:00-13:00午休
①电力局的最近一次电费缴纳单，以及电表户主更名通知单；
②物业处拿物管费的最近一次缴纳单，以及水费的最近一次缴纳清单，（如果水费是在7-11便利店交的，需要发票）；
③原业主银行账单（需业主配合取得）；
④买方在银行开具的支票以及银行证明、购房合同、护照。
①房产信息文件（内容包括：房产名字、地址，屋内的所有物品清单及图片），是否跟看房时的一致；
②房所付款项收据；
③买卖双方签字的卖房合同；
④更名后的房产证，一定要注意检查房产证上最后一栏是否已更名，查看名字是否正确（现在的名字有英文名和音译泰文名，以前只有泰文）。
过户费：2%（一般买卖双方各付一半，可协商）
印花税：0.5%（一般由卖方支付）
特种商业税：3.3%（一般由卖方支付，若业主持有房产超过5年则免）
流程：买家支付卖家定金——在合同规定时间内，分期款或一次性付清款／银行审批放贷款——支付卖家所有房款——土地厅过户，地契更名
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