十年前，神州大地各类地产基金机构遍地开花，到如今大浪淘沙，管理规模百亿以上的机构只剩个位数，完全符合行业的二八定律，宣示了一个潜在规则：未来的地产基金，将是强者的战场。

政策收紧，监管加强，导致地产基金转型势在必行，“债”转“股”是必由之路，行业对新的产品和营运模式充满期待。

股权投资是转型方向

对于未来房地产投资的方向，股权投资是布局核心

2018年初银监会发布《商业银行委托贷款管理办法》规定，商业银行不得接受受托管理的他人资金发放委托贷款，封堵了私募基金通过委托贷款进行非标投资的重要渠道；

2018年2月12日以后，中基协停止对债权类私募基金的备案，导致大部分以非标债权融资为主要业务的地产基金遭遇重创。

出于业务转型需求以及监管大形势的要求，未来股权投资将成为地产基金的转型方向。

专业度带来更大收益想象空间

大浪淘沙，强者生存，拥有核心竞争力的私募股权投资机构将获得发展良机

以往的非标债权融资，往往通过抵押、担保等进行风控，且大部分为通道类业务，对于私募基金管理人的管理能力体现不足；而股权投资，通过出资参股项目公司，同开发商进行深度绑定，共同进行开发投资，对于私募基金管理人的要求较高，更能体现管理人的管理能力。

此外，相较于传统非标债权融资的固定收益而言，股权投资在未来投资收益的想象空间更大，更能体现投资的本质和真实价值。而随着资管新规的出台，传统刚兑被打破，有核心竞争力的私募股权投资机构将迎来大发展的新契机。

房地产基金赢来新的黄金期

行业转型期也是强者的淘金时刻

纵观市场，只有房地产投资为投资人创造的回报最为稳定。只要把握住行业机会，跟踪好形势，房地产基金未来的发展会更好。

同时，相关政策的收紧，其实也为第三方财富管理公司提供了一个布局和调整资产的时机，如能把握时机，房地产基金或将迎一个新的黄金时期。

在产品设计思路方面，宏商财富投研团队给出了一个全新模型，一如既往的高安全边界风格：

精准切入房地产最成熟安全的销售阶段；

产品设计为股权投资基金，通过设立有限合伙，以增资扩股形式投资知名实力地产销售公司，与开发商以较高安全边界的价格签定合作，获得具有高利润空间的优质房产项目进行包销，取得项目资产（商铺、住宅）的所有权和处置权；

专款专投，项目结束即分红；标的实控人必须出资抗风险，确保极端情况下，如房价腰斩发生时，投资人本金安全。

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房地产基金转型之后怎么玩？