【美国商业地产发展投资】经济势头强劲，货币政策支撑着美国商业地产的定价
根据全球房地产顾问CBRE，美国适度增长，低通胀和长期利率下降的有利平衡使商业房地产资产的资本化率大致保持稳定。 2019世邦魏理仕北美上限费率调查发现，2019年上半年多户和工业上限利率收紧最多，而办公楼，零售和酒店限额变动幅度较小。预计2019年剩余时间内的上限利率将保持稳定，酒店行业的情绪最为复杂。
“由于与中国的贸易紧张局势加剧，波斯湾的敌对行动以及英国脱欧的前景恶化，应该密切关注全球经济的命运，但美国似乎有足够的经济动力和货币政策灵活性来维持真实尽管人们越来越担忧，但我们没有看到投资者触及暂停按钮的证据;事实上，债务和股权资本对房地产的需求依然强劲，”CBRE全球首席经济学家Richard Barkham表示。
稳定的CBD物业的办公室成本率在2019年上半年略微下降至6.67％，二级市场的AA级物业录得最大跌幅（-12个基点），可能反映投资者转向二级市场的优质物业。在市场基本面改善的支撑下，稳定的郊区办公室资本化率保持在7.91％，但CBD流入资金的利差接近本周期的最高水平。
CBRE全球资本总裁Chris Ludeman表示，未来六个月，CBD和郊区物业的办公室保险费率应保持稳定，这得益于租户对空间的强劲需求，良好的投资情绪以及对稳定或降低利率的预期。
2019年上半年工业和物流上限率和成本回报率保持在历史最低水平。所有等级和类别的稳定工业资产收购平均下降5个基点至6.27％。A类上限利率下降5个基点至5.00％，这是自2009年世邦魏理仕的资本化率调查开始以来的最低水平。尽管按类别平均下限的资产减少平均值，但它们确认了投资者对二级和三级市场中B类资产的偏好。发生了最大的上限压缩。
强劲的市场基本面 - 低空置率，强劲的电子商务驱动的租户需求和租金增长 - 继续吸引投资者进入工业资产，增加价值并导致持续的资本化压缩。由于核心房地产的激烈竞争，投资者仍然感兴趣CBRE全球工业与物流主管杰克弗雷克表示，投资者正在寻求超越一年一次的资本化率以及在交易生命周期内可预测的租金增长所带来的增加的回报。
2019年上半年稳定的食品杂货社区/社区中心的零售上限率稳定在7.48％，证实了稳健的定价趋势和强烈的投资者兴趣。大型和其他零售商关闭继续影响电力中心的感知风险，平均上限率增加6个基点至8.45％。高街限额相对稳定，仍然是所有零售物业类别中最低的4.76％。对优质零售资产的需求强劲，所有三个零售行业的A类产品最低，从4.76％到7.16％不等。未来六个月，零售业务的资本化率变动预期相对均匀
由于美国人口向市区和郊区的城市地区迁移，以及零售商关注质量而非数量，并且更倾向于位于人口密集的高收入地区，因此人口趋势导致高街零售仍然具有吸引力。所有零售业都是受益于新建筑的低利率，这提高了黄金地段核心房产的需求。
从定价的角度来看，感知“富人”和“穷人”之间的差距越来越大;这为零售业创造了机会CBRE美洲零售资本市场业务负责人Melina Cordero表示，相对于其当前收益率而言定价过低的资产以及重新定位，重新定位和/或重新开发可产生的回报。
2019年上半年，多户住宅成本率和预期成本回报率保持在历史最低水平。城市填充稳定资产的上限率平均为5.20％，填充增值收购的成本预期回报率平均为5.95％。郊区稳定资产平均价格为5.49％，而预期成本平均为6.23％。
“多户型资本化率处于历史低位，证实了积极的定价趋势和持续的投资者对该行业的兴趣，以及以低资本利率收购资产的意愿.A类和B类之间以及第一级和第二级之间的资本化利差市场依旧紧张，表明许多投资者正在寻找更低质量资产以及二级和三级市场的更好机会，“CBRE美洲多家族资本市场业务负责人Brian McAuliffe表示。
酒店资本化率在2019年上半年保持稳定，为8.28％。最大幅度的增长发生在一线城市的全方位服务和经济部门。一季度郊区的全方位服务酒店的上限率上升20个基点至8.02％。三线城市的每个细分市场均录得酒店资本化率下降，其中经济板块下跌10个基点。
“后期周期经营基本面继续对投资活动构成下行压力，投资活动较2018年下降近50％;然而，市场之间的资本市场波动不应被视为指示性因为它受销售构成变化而非实际变动的推动。资本化率，”CBRE酒店全球主管Kevin Mallory说。
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