房地产股权投资基金，怎么选

房地产基金进入股权投资时代，债权基金越来越少，对投资人而言，如何适应这种新变化，选到好的基金作为自己的资产配置呢？

这篇文章，就来和你说说其中的秘密，一定要好好听，毕竟是和钱有关嘛，总是要小心谨慎，从琳琅满目的产品中找到心仪的对象。

一、这个产品，是哪家机构发行的？

为什么了解发行产品的机构这么重要，作为第一个考虑的要素？因为房地产股权投资基金不同于债权基金，投后需要基金管理人深度参与项目开发建设。你肯定希望，这个管理人是有能力的，也是有实力的，是可以和开发商匹敌和抗衡的。你肯定也喜欢这样的管理人——能够和开发商拍着桌子为你去争取一分一毫的利益。

这中间，基金产品的投资管理团队，需要能力也需要实力。

你可以对机构进行多维度的筛选，例如行业排名、经营历史、管理规模、投资业绩等。如果能够直接见到负责这个产品的投资人员，听听TA对这个产品的见解，是更方便的了解信息的渠道。

二、这个产品的交易结构是怎样的，你买的是哪类份额？

产品的交易结构，通过简单的产品推介材料，看懂不容易。尤其是房地产股权投资产品，往往搭建了3-5层结构，才最后到投资的房地产项目公司，结构看起来很复杂。但复杂也要想办法去弄明白，为什么呢，因为这里面有很多你想不到的“奇妙设计”。

多层嵌套的交易结构，如果自己不弄清楚，有可能最后会出现——画面没有想象的那么美好的这样一个局面。

因为，可能，你的投资顾问或说产品营销员，自己都还没有真正看懂产品的结构，讲给你的是TA的理解，如果刚好是“误解”，就不太好了。

听起来好复杂，怎么办呢，请看下面的重点：

1、从你的钱，到最后的项目投资，经过了哪几层结构？

契约型基金——有限合伙——SPV1——SPV2——*****——项目公司股权

2、在每一层结构中，有几类份额，你是投资的哪一类？

A类、B类、C类

3、不同类份额的分配顺序怎样，你处在什么位置？

即在项目公司有资金回流的时候，开始排队，你排在什么位置，谁比你先拿到钱，谁比你后拿到钱，分别拿多少。

4、如果一个基金投资多个项目，那么分钱方式又是怎样的？

在每一个项目分配的时候，你的前面是谁，后面是谁，分别拿多少。特别提示，排在你后面的，是每一个项目结算的时候，能分到钱，还是等你拿完所有项目的钱了，最后才拿。这里面，有很大的差别，打个比方，就是你后面有一块蛋糕，这块蛋糕，是始终那么大，供你在没有多少粮食分的时候吃，还是被人切了一小块又一小块，在逐渐变小。

说了这么多，就是每一层结构（契约型基金——有限合伙——SPV1——SPV2——项目公司股权）的各类份额分配方式，一定要读5遍，理解透彻。

三、投资的项目好不好？重点看区位、品类、市场、去化、利润率

项目在哪里，做的是住宅还是商业，是住宅中的高层、洋房、联排还是别墅，或者写字楼还是商场。

当地的市场怎么样，政府对建设、销售的政策是怎样的，预计价格未来会是多少，项目的土地、建设、资金成本、税费等等匡算下来，最后能赚多少钱，利润率怎样。

基本标准是什么呢，你要以“自己就是股东”的态度，去认真地研究项目，多看多问多搜集信息，投资额度大时，可以去实地踩踩盘。

还有一种情况是，这个基金产品发售时，还没有明确的投资项目，这时就要回到第一条了，再审视下这个产品的基金管理人。毕竟，你的钱交出去后，就完全依靠他们对项目的筛选能力，以及职业操守了。

四、这个产品合作的房地产开发商是谁？

基金产品的管理人一般都是金融机构，并不会自己去操盘项目的开发建设，负责盖房子的还是开发商。因此，要仔细的去了解使得项目落地的开发商。

行业排名如何，近3年销售额、土地储备，主力城市，资金渠道，负债率、利润率，管理层主要成员，集团其他业务，有无不良传闻。

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