“子女教育和移民是普通人群海外购房的驱动因素，而风险分散和对冲是高净值人群考虑境外投资的主要原动力，但在全球经济下行压力持续、境外投资收益不及预期；中国保持相对平稳的发展势头，“一带一路”、国内资本市场加快推进开放程度和继续推动中国经济发展新机遇的形势变化下，海外地产投资出现种种问题。”

海外地产投资问题：

1、资产投资价值把握不稳定

在获取海外房产投资信息的两个主要来源中，一是朋友亲戚推荐通常是投资人最信任的渠道，但是也会存在投资地相关的法律法规及政策同等盲点；二是海外地产销售公司，又会存在严重信息不对称，加上高额佣金的诱惑，整个市场良莠不齐。这都使得个人海外买房很难对目标房产未来规划和升值潜力进行全面的考察，也很难对投资回报率和潜在风险进行把控。

2、后续琐碎问题多

相比国内房产，购买海外房产主要有较高的维护和持有成本。很多国家对于个人房产收取房产税，在物业管理上有相应的要求，若出租需要房东履行相关的义务等，这些对于个人投资者来说都是海外买房的弊端，管理起来相对繁琐。

3、资金出境合法问题

2019年2月14日国家外汇管理局网站发布了《最高人民法院、最高人民检察院关于办理非法从事资金支付结算业务、非法买卖外汇刑事案件适用法律若干问题的解释》，加大加严了国家对个人换汇、资金出境的规定，其中提到非法从事资金支付结算业务或者非法买卖外汇，非法经营数额在五百万元以上的或者违法所得数额在十万元以上的应当认定为非法经营行为“情节严重”。

同时高净值人群投资重心出现回归境内的趋势，特别是海外地产投资比例大幅度降低，而与此相反，海外房产基金相比于上述提到的海外房产投资的种种问题，房地产基金具有在较长时间内产生稳定、可持续性的现金流，保值性高，抗通胀能力强的特点，受到众多主权基金青睐，同时基金本身具有可以募集较大的资金规模，根据相应的投资策略将资金分散投入到不同的项目中，便于风险把控；拥有众多专业人士，可以甄别项目的优劣，挖掘优质项目等优势。那么，接下来就具体了解一下海外房地产基金。

一、分类

1、机会型基金，基于项目开发的基金

机会型基金是通过参与项目开发或持有新兴市场物业来获取高回报，同时也承担相应的高风险。与私募股权的特性类似，投资回报与基金的起始年份相关度较高，在经济繁荣，估值高点发行的基金的回报差强人意；而在经济萧条，估值较低的年份发行的基金，回报则较为丰厚。

2、核心型基金，关注稳定收租的基金

核心型基金是通过投资以获得稳定的现金流收益为主，主要的投资方向是高质量、低空置率的成熟型物业，例如：繁华地段的办公楼、商业用房、工业用房及住宅等。虽然预期收益率较低，但风险较小，短期内来自于租金的现金回报较为可观，流动性较好。

二、市场概况

2018年全球房地产信托投资基金总市值达1.7万亿美元，同比增长7%，其中美国房地产信托投资基金市值以提高10%至1.15万亿美元位列全球首位，而目前房地产信托投资基金市场表现为办公室，公寓，尤其是零售业类房地产信托投资基金以低于净资产价值折扣交易。而在各国发展方面各有侧重，其中比如受益于不断发展的在线零售产业，工业类房地产信托投资基金是澳大利亚所有房地产信托投资基金中收益表现最好的，香港房地产信托投资基金则涉及写字楼和零售物业。

三、房产基金为啥值得投资

1、投资门槛低

比起投资一套房产或者一块地皮，购买房地产基金的准入门槛相对较低，但是却能收获与投资房地产同等比例的收益，为中产阶级投资者敞开了投资大门

2、专家管理

房地产基金可以交给专业基金管理公司管理，不仅可以第一时间获悉市场信息数据带来的信息优势，以及通过专业化的管理提高租金回报水平，还可以比个人投资人以更优惠价格收购资产，从而显著降低直接持有房产的风险

3、风险分散性良好

房地产基金尤其是开放式基金的流动性比房地产本身的变现能力要强很多。在投资人急需资金时，卖出基金比卖出房产或者地产要容易得多，同时房地产基金会将资金分散投资到不同的房产或者地产，以降低风险

海外房地产投资信托基金：海外置业新选择