我们为什么要进行海外房地产投资？

海外资产配置是中国高净值人群未来的主要投资方向。

中国已成为全球仅次于美国的世界高净值家庭数量第二多的国家和地区。

根据《2018胡润财富报告》：

2017年中国内地拥有600万资产的“富裕家庭”、拥有千万资产的“高净值家庭”、拥有亿元资产的“超高净值家庭”、拥有3000万美金的“国际超高净值家庭”数量分别增长7%、9%、11%和14%，分别达到387万、161万、11万和7.4万。

胡润百富董事长兼首席调研员胡润预计：

5年后大中华区拥有千万资产高净值家庭数量将再增50%左右，达到285万，而十年内将翻倍至410万。

到2020年中国可投资资产大于600万人民币的家庭将达到346万户，其可投资金融资产将占据中国整体个人财富的半壁江山。

从全球范围来看，世界高净值人群拥有54万亿美元的财富总量，这其中的24%投向了海外资产。而中国内地的高净值人群对股票、基金类投资产品的投资占比下降了20%，对境内房地产也是兴趣缺缺。在这种情况下，海外房地产投资会成为新的投资对象吗？

一、投资及资产配置需求

对于投资房地产而言，一般的获益方式分为两种：一是追求房地产本身价值的上涨，高抛低收，收益差额；二是出租房产，获取租金回报。

方式一在近20年的国内房地产市场中，确实有很多投资者通过低收高卖的方式收益颇丰，然而随着国内房地产政策的收紧，限购等措施的逐步实施，出现了越来越多的有钱买不了房的案例。当然，近几年国内经济下行，房地产市场疲软也是放弃境内房地产投资的主因之一。

方式二在国内的收益是偏低的，现今我国的租金收益在1%～2％，租售比是低于国际平均水平的。

在旅游胜地或者名校聚居地，房租收益率往往会很高。像芝加哥房产出租，每年税前的收益率可达到10%以上，而欧洲一些地区的商铺出租收益率也能达到10%以上。同时租金收益率也会伴随着地区经济的发展而做出相应的调整。

无论出于何种获益方式，海外房地产投资都有更大的优势。都更有几率获取更多的投资回报。

另外，为应对目前CRS政策的实行，投资瓦努阿图的房地产也能帮助客户更合理的控制税款。

二、规避风险

世界高净值人群拥有54万亿美元的财富总量，其中的24%投入海外资产，而中国高净值人群的财富总量是4.4万亿美元，仅仅只有5%投向海外。因此，全球资产配置在中国是刚刚起步的状态。进行全球资产配置最重要的原因是分散风险。

从理论上讲，在资产类型的相关性很小的情况下，通过分散投资能够在同等收益的情况下降低风险。

在中国目前的经济情况所呈现的系统性风险之下，中国的高净值人群要想守住财富并且取得资产增值的话，就需要考虑合理的海外资产配置，通过减少和国内资产的相关性，来规避系统风险。

另外，配置海外非人民币资产也能有效对冲因人民币贬值带来的资产缩水风险。并且，持单一货币资产这件本身风险就很大，比如，苏联解体前，1卢布＝1.12美元，而后来却1000多卢布才等于1美元。

因此，进行海外资产配置，是能够进行资产增值以及风险规避的不二选择。

三、生活环境和教育

目前国内的生活环境，无论是空气质量，还是食品安全总体上来讲都很难让人满意。

但在海外基本不需要有这样的担忧。例如，南太阳岛国瓦努阿图，清澈见底的海水、蔚蓝广阔的天空都司空见惯。在岛国就享受唯一的烦恼就是没有烦恼，唯一的工作就是不用工作的休闲生活。在海外购置一套房产，无论是度假、长居或是出租都让能多方受益。

在经济、生活环境都得到满足的情况下，下一代的教育问题自然而然就严峻起来。

对于子女教育这一块，国内的教育环境、质量和受教育公平程度都略逊于西方。因而，更多的人选择将子女送入国际学校或是从小出国留学。

就读顶尖国际学校往往伴随着身份问题，拥有海外身份会方便一些，对有些学校海外身份更是入读资格之一。因此，有不少人选择海外移民，选择认同双重国籍的瓦努阿图会更加方便。

出国留学则面临着租房或是购置房产的问题。这种情况下的购房，其实完全可以伴随海外投资行为一起发生。将留学变成一个不仅不花钱，更能获取投资收益的行为——以房养学。

除去以上购置海外房地产的原因，还有很多其他原因。例如，身份、养老或旅居等。总而言之，对于高净值人群而言，海外置产配置确实势在必行。

投资选择那么多，为什么要投资海外房地产？