墨尔本成亚太区最热门地产投资地 越南印度跃升淘金新热点

“亚太区大部分投资者认为目前该地区的房地产市场可能已经见顶，从而选择持有现金，等待合适时机入市。” 11月22日，普华永道亚太区房地产税务主管苏国基在记者会上表示。

城市土地学会与普华永道当日联合发布的报告显示，由于香港房地产市场价格继续飙升，租金回报率低，从机构投资者的角度看，香港在房地产发展方面的排名由去年的14名跌至今年的18名。

“对投资者而言，香港房地产市场很难获利。目前核心地段写字楼租金的回报水平约在2-2.5%，与台北接近，在亚太区各大主要城市中处于较低水平。对很多房地产投资基金而言，这低于他们的目标回报率。”城市土地学会顾问Colin Galloway接受21世纪经济报道记者采访时表示。

报告指出，从投资及发展前景看，目前亚太区排名前五的房地产投资市场分别为墨尔本、新加坡、悉尼、东京及上海。该报告访问了亚太区内逾300名房地产专业人士，包括发展商、投资者和贷款机构从业者等。

澳大利亚地产受追捧

目前墨尔本与悉尼的写字楼空置率仅为4%，仅次于香港中环核心区及日本的个别大城市。仲量联行的数据显示，悉尼作为澳大利亚最大的写字楼市场，受到本地及海外投资者的追捧，每1澳元的写字楼资产大约有6.3澳元的资金在争抢，竞争异常激烈。

“澳大利亚的信贷评级是AAA，经济发展基本面强劲，回报稳定，因此受到很多投资者的追捧。去年中国投资者在澳大利亚的房地产投资交易宗数急剧减少了60%，今年仍在继续减少，但同时美国、日本的一些养老基金则在持续增加对当地房地产市场的配置。”苏国基表示。

以墨尔本为例，目前核心写字楼或零售地产的租金回报率大约为4.5%，而优质工业地产的回报率则达到5.5%，在亚太区各大城市中居首。

胡志明市跻身前十

随着亚洲各国经济不断增长，越来越多的海外投资者受吸引，进入一些新兴市场。Galloway透露，越南、印度已经取代菲律宾、印尼，成为新晋热门投资目的地。事实上，越南胡志明市在亚太区房地产投资及发展前景排名榜上已由2014年的第19名迅速攀升至今年的第7名。

“过去五六年，印尼、菲律宾一度受到海外投资者的欢迎，但今年马尼拉的排名已跌至第19位，资本很难进入，而印尼的写字楼、住宅市场均出现供应过剩的问题。”Galloway指出。

他表示，随着中美贸易摩擦的升级，一些制造企业开始搬往越南等其他东南亚国家，推动了这些市场的工业园、物流地产需求。“印度经济发展仍十分落后，私募基金在当地不太活跃，因此很多大型机构投资者在当地寻求一些长期的投资机会。”

以香港的家族企业新华集团为例，自2005年起，新华集团已经进入越南的住宅地产市场，西贡明珠项目已成为胡志明市最大的综合房地产项目。2016年4月，由新华集团与周大福合作开发、位于越南中部岘港的大型度假村项目正式动工，投资额高达40亿美元。

与此同时，越来越多国际投资者开始进入亚太区房地产市场。“目前投资亚洲的投资者来自更多不同地区，美国、中东的投资者大约占据了近四分之三的市场份额，亚太区本地投资者占15%，欧洲投资者占10%。”某外资房地产基金投资经理表示。

Preqin的统计数据显示，今年第一季度亚太区13只房地产基金总融资额达到90亿美元。大部分投资者为美国的养老基金及中东资金、欧洲的养老、保险机构。

共享办公商业模式待考

由于写字楼供应需求增长强劲，多家共享办公空间平台也陆续进入亚太区内多个城市。

然而，Galloway坦言，随着亚太区主要市场的房地产市场见顶，共享办公这种商业模式的长期持续性面临挑战，“通常这些共享办公空间的运营商在城市中心地段承租较大面积的写字楼，租约一般长达10年左右，但共享办公空间的租户签定的租约通常是短期的。在这种租期错配的情况下，一旦房地产市场出现大幅调整，可能会带来一定压力。”

2016年7月1日，全球共享办公空间“鼻祖”WeWork进驻上海静安区延平路135号，这是其首度正式进入中国市场，四个月后WeWork又在威海路开了中国旗舰店。截至今年初，WeWork已进入上海、北京、香港三个大中华区城市，共拥有10个办公地点，同时正式设立中国WeWork，拓展大中华市场。

WeWork亚洲董事总经理李恺先（Christian Lee）此前透露，随着市场需求不断增加，公司计划今年进一步拓展至8个内地城市，包括深圳、苏州、杭州、厦门、成都、南京、西安和武汉。目前，WeWork在亚洲区内的韩国、印尼、日本、新加坡、澳大利亚等多个城市拥有办公地点。