瑞银：澳洲房价最高可能暴跌30%

经历了55年全球最长牛市之后，曾经炙手可热的澳洲房市进入了下滑通道。近日有研究发现，在经济“深度衰退”的情况下，澳洲的房价可下降30%。

在本周公布的一份研究报告中，瑞银分析师Jonathan Mott对澳洲楼市展望进行了5种建模情景分析，设想的各种情况包括经济强劲增长、马马虎虎、楼市修正调整、信贷紧缩、以及深度衰退和抵押贷款销售不当。

具体来看上述情况中，Mott预计，在最糟糕的情况下，澳洲将面临27年来的首次经济衰退，房价将暴跌30%，银行将因为不当销售抵押贷款而遭遇广泛诉讼，澳洲联储利率将被迫降至0并启动量化宽松政策。

以目前的情况来看，Mott预计，可能性最大的是第三种建模情况，也就是楼价将会调整10%，不过同时也警告称，信贷紧缩风险是真实存在的，而且这个风险正在上升。

他表示，楼市快速恶化是未来经济进入艰难时期的信号，过去半年，房贷紧缩正在扩大，银行业前景所面临的挑战是自2008年以来最大的。而且房价下跌可能对消费者和经济产生负面影响，这种恶化情况并非一年半载就能改善，可能会持续数年。

随着借贷政策的收紧，买家的借贷能力受到限制，澳洲楼市连续第二年衰退，澳大利亚房价指数自2011年以来首次连续第二年下跌。

其中，以往带头飙升的悉尼和墨尔本，现在的房价下滑幅度领先全澳洲。据国际地产研究机构CoreLogic的最新楼价指数显示，悉尼10月房价较去年同期跌7.4%，是1990年2月以来最大年跌幅；墨尔本的跌价幅度也达4.7%。

虽然澳洲联储将利率保持在2016年8月份以来最低水平1.5%，市场普遍认为，如果通胀预期继续上升，澳大利亚央行下一步将会选择加息，利空房地产市场。

而且，澳洲当地大行已经有所行动。今年9月，澳洲四大银行中的西太平洋银行(Westpac)率先宣布将楼按利率上调14个基点，随后Suncorp和Adelaide Bank也一同上调楼按利率，虽然上调的幅度不大，但CoreLogic认为，此举足以令澳洲房地产市场感受到“一丝凉意”。

此外，银行监管机构打击高风险贷款，并执行更严格的资金审核政策，紧缩的信贷政策使得贷款人数有所减少。

值得一提的是，澳洲执行紧缩的信贷政策的一个重要原因是，澳洲的家庭债务水平是发达国家中最高的。据澳大利亚《每日邮报》此前报道，信用卡账单、住房抵押贷款和个人贷款等债务现在占澳大利亚家庭平均收入的189%，而1988年这一比例仅为60%，也就是债务占收入比在过去30年飙涨了129%。

上世纪90年代以来的低利率助推了澳大利亚超半个世纪的牛市。根据国际清算银行的数据，在过去的55年中，澳大利亚房价涨了6556%，并且一直处于上涨周期。