美国房地产市场是否出现泡沫？

和顿集团房地产收购及部署高级副总裁 Doug Donald 在接受 AsianInvestor 采访时表示，将美国当前的房地产市场表现和2008年次贷危机时进行比较，受美国强劲的经济指标及就业增长的驱动，现在的市场已经更有规范。Donald 亦罗列出他相信美国人口统计数据以及房地产趋势将会持续正面推动市场的理由。

和顿集团房地产收购及部署高级副总裁 Doug Donald

问：就现在的美国房地产市场情形看来，我们是否正进入另一个泡沫时期？

并不会很快发生。美国房地产市场有坚实的基础，并且有持续的增长、强势的需求以及良好的监管环境作为支持。经济迅速扩张成为购买房屋的强劲驱动力，而且，许多地区性的房屋建筑商都难以满足旺盛的房屋需求。

回首2008年的泡沫时期，我们看到的是过热的市场、过度供应的新房屋，加上泛滥的次贷融资。在20世纪30年代的大萧条之后，美国的一些地区比其他地区恢复得更快。然而，从国家的角度来看，工程量和房屋许可证的发放量最近才开始接近历史平均水平。

这表明，建筑许可证和工程量要满足目前，且越来越旺盛但被压抑的房屋需求的话，还有很长一段时间的路要走。房屋建筑商从之前的错误中汲取教训，现在已经更加规范，不会再次投机性地囤积库存。现在，其他挑战比如劳动力短缺、严格的贷款标准，以及严格的许可证审批程序对房屋市场来说出现了非常大的挑战。

问：什么驱动着当前的市场？

推动土地吸纳的根本因素是包括就业机会、人口增长、房屋建筑许可证发放量和房屋可负担性——购房者收入的中位数能否负担购买房价中位数的房屋。这四个高度相关的因素为开发活动營造了一个双赢的形勢。

美国的亲商环境已经创建了许多多元化的经济中心，这些中心创造了就业增长集群。佛罗里达州奥兰多就是一个很好的例子；与其他大都会区相比，它是就业增长最快的大都会地区之一，截至2018年7月（2017年7月至2018年7月），年均就业增长率约4.3％。

其他大都会地区年均增长率超过3.1％的均位于阳光地带（Sunbelt）地区——乔治亚州亚特兰大、加利福尼亚州河滨县和德克萨斯州达拉斯。

问：区域性的表现如何影响房地产市场？

随着千禧一代和婴儿潮一代在阳光地带的移民人口继续增加，二线城市和地理位置优越的郊区新社区扩张需求将在未来十年主导着房地产市场。

根据全美房屋建筑商协会 (National Association of Homebuilders) 的数据，与2017年6月底相比，美国西部的独栋别墅住宅建筑许可证发放量增长率最高，增长了14.2％，美国南部的公寓住宅建筑许可证发放量增长率最高，增长率为13.6%。所有这些都加剧了整个行业曾被压抑的住房建筑的需求。

问：美国房地产市场目前的情况与2008年有何不同？

与2004年至2006年的市场驱动因素不同，目前的住房需求建立在基本增长因素的坚实基础之上。根据美国人口普查局的历史数据，2018年第二季度GDP增长率为5.4％，是自2006年以来的最快速度，失业率为3.9％，是半个世纪以来的最低点。

除以上数据之外，表现优异的经济体、稳固的就业市场和不断增加的家庭可配置收入支持均与以往不同。婴儿潮一代正在迁徙，千禧一代开始组建家庭——所有这些都使得房屋所有权的需求更加强烈。然而，尽管需求被压抑，但由于建筑商在供给方面遇到挑战，整个行业的住房建量仍远低于历史标准。

问：为什么供给方面的挑战仍然存在？

房屋建筑商的信心处于自1999年以来的最高水平，甚至高于2004年至2006年的房地产泡沫期间。然而，目前的房屋开工率仍然落后于上一周期的开端。

对建筑商而言，更严格的贷款资质审核和供给方面的挑战基本上已经在房地产市场中形成了“部份缺失”。符合条件的潜在购房者及解决供应方面的挑战是推动目前的房屋开工率超过过去水平的关键因素。

经过近十年对过度房屋库存的吸收，加上建筑许可证发放量稳步上升，并恢复到每年130万张的历史平均水平，建筑商和购房者对房屋市场正在重新获得信心。

问：您对美国房地产市场的看法是什么？哪些地区的表现最为强劲？

美国房地产市场受益于该国突出的经济表现，部分原因在于唐纳德特朗普总统2018年的税制改革。许多美国公司都支持当前联邦政府的亲商政策、可预测的监管环境和就业机会的创建。

这在就业和人口增长方面创造了强大的驱动力，并在对特别是阳光地带地区的住房需求和土地吸纳方面反映出来。许多政治和经济因素表明，就业、人口和住房数量将继续保持长期和可持续的增长。

事实上，美国房地产市场远未出现泡沫；目前可持续、基于良好基本因素而可衡量的增长、具有显著的上升空间均与泡沫时期的特征完全相反，但需解决如贷款资质审核和供应方面的挑战。

为什么美国房地产市场并没有出现泡沫？