干货 | 海外房产投资十大注意事项

海外置业固然是不错的资产配置方式，但面对陌生的海外市场，如果没有专业的机构为广大客户朋友“扫雷”，投资者们可能会遇到各种各样的不确定因素。

今天，上外移民的专家总结了海外房产投资要注意的十大事项，让投资者在海外置业过程中也能有据可依。

投资国是否有投资前景

经济是否稳定？社会安全是否有保障？与中国的建交如何？相信关注时事的朋友，都有这些心得体会。

图：西班牙时任首相拉霍伊在马德里首相府会见中国国务委员兼外交部长王毅

哪个国家经常参加经济论坛峰会，国家领导人经常访华，或是国家领导人约见会谈等，基本上都有参考价值。

图： 西班牙国王费利佩六世在马德里首相府会见中国国务委员兼外交部长王毅

另外，房产买卖市场关系到日后的出租和转手问题，可以参考当地的房屋出租信息，投资回报率和房产市场的趋势也很关键。如果当地房产买卖非常活跃，证明这个房产市场的需求是稳定、积极、向好的。

选择国内已经注意到的新市场

十年前，很多人都会“跟风”投资，从欧美到澳洲，然而现在“老的”房产市场已经接近饱和，寻找“新市场”已经迫在眉睫，那么哪些新市场是值得投资的？

普华永道联合城市土地协会发布的《2018年欧洲房地产新趋势》针对欧洲22个国家和地区的房地产企业展开了516份问卷调查，其中包括306例与行业领袖进行的深度访谈，分析了欧洲31个城市在2018年的房地产投资和发展预期。

除了老牌资本主义强国之外，欧洲其他国家的房产市场也非常可观。尤其在西班牙等的重要城市，投资及开发前景均排名前20。

西班牙马德里、巴塞罗那等城市的租金涨幅预期甚至都高于房价增长预期。简单来说，在这些城市投资房产既可以获得房产升值的回报，又可以赚取丰厚的租金。

房产地段是否优越

无论在哪买房，地段为王，没有地段，一切空谈，一定要选择交通成熟便利的地方。

如果距地铁、公交站点3公里以外的房源，建议你也不用购买，将来套现太难。位置就是一切。地段，这是你房产未来升值的最重要保障。

周边商业配套是否成熟

虽然是投资，但是周边的商业和休闲设施决定了房子租售的方向和人群。

很简单的道理，比如周边全是学校，那么以后面向的出租人群就是学生，如果周边商场，学校，医疗条件都没有，那出租肯定会有困难。也有一种情况，比如周边马上有地标性建筑建成，那么即使现在不是特别繁华，未来也是会有升值潜力的。

房产的价格是否合理

世上没有花最少的钱却能买到最好的产品，房子也一样，商品价值决定价格。如果你看的楼盘，价格分外便宜，而且低于市场的行情，那你要小心了。

很多这种小楼盘，以低廉的售价吸引人眼球，但这种房子一般都有某些不足之处。售价太低了，工程标准自然会降低。毕竟，“一分价钱一分货”是市场运营的基本准则。

开发商很重要

选择当地知名的开发商是安全的投资方法。海外选房，开发商很重要，一个好的大开发商，工程质量都会有保证，基于丰富的开发经验，房子的工程日期也会严格执行。

不少人购买过一些小开发商造的期房，结果苦等7-8年，至今都未能完工。这些人很大一部分就是贪便宜的心态，加上被一些不专业的人误导所致。

售后服务是否齐全

现在很多人买房都会考虑后期维护的成本，如果自己还要分精力去管理，那么成本将会更大，所以选择一个提供包租服务的项目显得格外重要。

有些开发商本身就有出租管理的部门，一般也都会提供包租服务，包租一般都是两三年左右，但是一些旅游热门地可以提供到5年的包租。

对于包租，越长越好，开发商会根据楼盘的地段决定包租时间，毕竟时间长他们承诺的回报租金也多，如果地段不好是不敢保证这么多年的，其实也是考验开发商实力的一种方法。

运营商是否有多年管理经验

即使承诺包租，但是如果只是“盲目承诺”，很容易中途出现问题，如果开发商自身没有租赁部门，能够跟一些有经验的运营商合作，也会是一种很不错的投资选择。

房屋持有成本

投资讲的就是以最小的成本，撬动最大的杠杆，如果这个投资占用了你三分之一的流动资金，建议你多考虑一下。

一个项目未来的发展确定了升值的空间，成本控制很重要，你的租金收入扣除七七八八的税费杂费，是否有结余，未来的房产是否有增值空间，这些风险都要考虑在里面。

总结一下，就是要注意以下几点：

1.杂费税费

2.首付多少

3.付款方式/贷款利率和还款方式

4.租金收益

5.后期维护成本

6.物业的增值空间

7.投资期限

8.物业的流动性

9.汇率风险

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产权期限

土地管理法规定，中国住宅土地的使用期限是70年。70年后，土地归国家所有，续租费用未定。西班牙土地是私有制，购房即可获得永久产权，可以世代相传。同时西班牙房产可依法出租，获得永居身份后，还可以出售。

房产投资是相对稳健的投资工具，可对抗通货膨胀，具有更高的升值保障。即使价格有所变动，相比其他投资工具，房产也是更为稳定和循序渐进的变动。随着欧洲整体经济好转，房地产市场转暖。对于热衷投资不动产的中国人来说，投资移民西班牙不但能让全家拿到欧洲身份，享受欧洲福利，还能收获房产升值和出租带来的优厚回报，移民和投资两不误。

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