海外买家禁令实施后,新西兰房地产市场的路在何方?

本周一(10月22日),备受关注的新海外投资法正式开始实施,一时间关于海外买家禁买令的讨论成为焦点,那么这个禁买令到底对新西兰的房地产市场会产生多大的影响呢?这篇文章将主要从宏观逻辑上对这个问题进行探讨。

政府推出禁买令目的何在?

禁买令的提出是由于在竞选时,工党政府在“100天承诺”中表示要禁止海外投机者购买现房,而官方解释的目的主要有两点:

1. 要确保新西兰能够实实在在的从海外投资中受益;

2. 要确保那些不住在新西兰的人将不能购买现房或其他居民用地。

从最终出台的禁买令来看,政策内容的确很好的反应了这两个目的。按道理说,政府能够通过国家机器收集和掌握最全面的信息,同时又能获得各个行业精英以及大众的反馈,所以在制定特定政策时具有其他组织无法比拟的优势。而政府却在相关文件中指出,在推出禁买令时,由于要兑现100天承诺,时间非常有限,以至于没来得及咨询相关行业和大众,而且对于禁买令将会带来的影响的分析也缺乏数据支撑。

禁买令的推出是为了讨好选民?

总的来说,禁买令的推出是仓促的,而且有讨好选民的嫌疑。

这不禁让米叔想起了美国在二十世纪初颁布的禁酒令,当时的美国政府出于宗教及选票的原因,颁布了禁酒令,在全美范围内禁止酿造、运输和销售含酒精的饮料。最终酒没有被禁,反而让黑社会在酒品黑市中赚的盆满钵满,造成社会动荡,于是小罗斯福总统在1933年废止了禁酒令。

禁买令的颁布恰逢自今年年初开始的市场低迷,对于本就相对冷清的房市,禁买令无异于雪上加霜。不过这样的情况,也容易令人们夸大禁买令所造成的影响。今年以来的经济低迷以及房市冷清并不是新西兰本地的小气候,而是全球的大背景,君不见天朝业主怒砸售楼处吗?

禁买令在澳大利亚的影响如何

抛开市场的影响,我们可以用禁买令在澳大利亚实施后的影响作为参考,澳大利亚从2008年底便实行了严格的海外买家限购法案,其房价的变化,可以作为新西兰的参考,这里以悉尼房价为例,房价变化如下图:

从图中可以看出,2008年后,悉尼的房价依旧是一路上扬,并没有受到限购政策的影响。由此可见市场的好坏是房价的决定性因素,而政策的变化其实只是次要因素,因为毕竟新西兰房地产市场的主力还是那些真正生活在这里的人。

哪些因素对房价有影响

利率

2008年以来新西兰的基准利率一直维持在低位,最近新西兰央行更是宣布在未来的两年仍将 维持较低的利率,较低融资成本对房地产市场来说无疑是一个利好。

汇率

受美元持续走强影响,新西兰元一路走低,其兑人民币的汇率也始终维持在4.5左右的较低水平。虽然海外买家禁令将海外投资者拒之门外,但毕竟新西兰是一个移民国家,对于大部分移民来说,新西兰元走低,正是将祖籍国资产转移到新西兰的好时机,部分转移过来的资产将会流入房地产市场,所以这有利于房价上涨。

明线测试法

明线测试法 – 今年三月时,政府将明线测试法的要求修改为5年,也就是说,房产投机者需要持有并自住一个房产至少五年,在出售时才能避开资产利得税。这虽然对房地产市场来说是一个不利的消息,但却能够更好的保证房地产市场的良性健康发展。

海外买家禁令

据新西兰政府的数据显示,海外买家每个季度所购买的房屋在所有成交的房屋中的占比大概为2%-3%左右,随着禁令的颁布,这一部分购买者也就从此远离了新西兰的房地产市场。

移民政策

房地产市场的长久发展归根揭底是受人口数量影响的。新西兰做为一个有吸引力的移民国家,移民政策的张弛会极大的影响人口净流入数量。最近修改的三年工签规定在主要发达国家中是相对宽松的,这将吸引更多的留学生前来留学,同时对于已经和将要毕业的学生来说,这样宽松的条件也更有利于他们找到合适的工作,并定居新西兰。所以这有利于房价上涨。

原材料价格

新西兰的人工和原材料价格年年攀升,这些成本最终都会体现在房价上,所以这有利于房价上涨。

小结

以上这些因素并不全面,只是米叔对这个问题的一些思考,供大家参考。新西兰的房地产市场在短期内(最近一到两年)受全球市场影响,以及自身市场调节的需要,房价会维持在一个相对稳定的阶段,同时出现一定幅度的下调,但从长期来看,房价还是会逐渐回升并增长的。