海外房产：如何出租澳洲房产实现投资收益？

澳洲房产投资

房地产又叫不动产，就是叫你不要动。短期就卖，顶多只赚一两成，而几十年后再卖，价格可以翻N倍。

所以，房地产经营的最高境界是出租，而不是买卖。这是台湾前首富蔡万林的房地产投资秘诀。

澳洲是全球唯一一个持续27年保持经济正增长的发达国家（即便在全球经济危机期间）。房地产市场“高度透明”，法律健全。房屋永久产权、豪华精装、空置率低、租金回报率高，稳健增值，非常适合中长期持有。

如今，越来越多财富人士踊跃购置澳大利亚房产。事实上，作为全球最宜居国家之一，澳大利亚经济发展稳健，旅游资源丰富，教育水平位居世界前列，无论是长期定居或是度假、孩子留学居住，当地房产都是不错的选择。

澳大利亚房产租赁市场如日中天，租金不断上扬，将购置的房屋用于出租，在房屋不断升值的同时，甚至还能轻松实现“以租抵供”。

澳洲房产投资，一般通过长期持有增值和短期出租赚取租金两种方式来获得收益。

其中，出租是最好的获利方式，相比出售或是空置来得更为稳定和持久。

澳洲房产的投资回报率如何计算？

出租方式又有哪些？

澳洲房产投资回报率

澳洲房产投资回报率之计算方式率

房产投资的回报率，是衡量房产是否值得投资的重要参考依据，一般有以下三种计算方式：

收益模式计算方式：

投资回报率=(每月租金收益—按揭月供款)*12/(首期房款+期房时间内的按揭款)

投资回报率计算方式：

投资回报率=(税后月租金-物业管理费)*12/购买房屋单价

投资回收时间计算方式：

投资回收年数=（首期房款+期房时间内的按揭款）/（税后月租金-按揭月供款）*12

决定房产投资潜力的4大因素

1.人口增长潜力

一个地区/城市的人口规模将对该地房地产的发展起决定性作用，因为人口数量才是维系房地产的刚性因素。

2.区域开发潜力

房地产发展固然需要一定的人口规模，但是过于成熟的地区，由于包括土地在内的各种资源日渐稀缺，也会对房地产的发展产生制约。

3.教育出口潜力

留学生的存在，也是构成房地产投资回报的一个重要组成，因此，某一地区的教育出口潜力，也对房地产的繁荣提供了条件。

4.价格增长潜力

澳大利亚房产发展的长期优势，还在于价格增长的规律性。从过去50年的房地产价格平均增长数据看（1960年代澳洲房价均价为8千澳元，2010年澳洲房价均价为56万澳元），基本上稳定保持在7至8年价格翻一番的水平。

澳大利亚租房家庭数量快速增长

目前有四分之一的澳大利亚家庭正在租房。澳大利亚住房和城市研究所指出，2016年，有210万澳大利亚家庭(约占所有家庭的26%)租房居住，私人租赁行业2006年至2016年间增长了38％，增长速度是家庭增长率的两倍。

毋庸置疑，在租客数量逐年上升，房源供应短缺的情况下，房子不愁租是常态，“房东市场”长期主宰澳大利亚租赁市场。

房屋空置率低，租金收益稳定

目前，悉尼、墨尔本、布里斯班、黄金海岸等澳大利亚主要城市的住房供应量远远不能跟上人口增长需求，出租房源供不应求，租客竞争十分激烈。

悉尼是澳大利亚第一大城市，也是人口最多的城市。SQM最新数据显示，悉尼空置率已低至2.3%。墨尔本是澳大利亚人口增速最快的城市，且连续7年蝉联“全球最宜居城市”榜首，出租市场尤为紧俏，据《澳洲新闻网》报道，如果一处好的房产价格好，房子也好，看房人数可达到20到30人。SQM数据指出，目前当地空置率仅为1.4%。

租金方面，以墨尔本为例，根据SQM数据，去年12月墨尔本剩余可供出租的房产只有2.1%。在一年时间里，每周独栋别墅租金上涨4.6%，至522.30澳元，公寓周租金上涨5.5%，至396.70澳元，租金稳步上扬。

好了，关于澳洲房产今儿就先到这儿，咱们下期接着聊！