连线纽约房产中介:国外大城市如何实施租金管制?

今年国内大城市的房屋租赁市场出现较大波动，租金上升趋势明显。这很大一部分原因在于身负融资任务的新兴租赁管理企业托市所致。租金向上走，最受伤的是租客。为此有人提出，可以适当借鉴外国的租金管制制度，对城市核心区的租赁市场进行管控。广州人潘颖妍移居纽约20多年，如今是当地的资深地产中介。记者连线采访她，了解纽约当地的租金管制情况。

据合富大数据统计，8月广州租房市场平均租金为53元/m2/月，环比微升3.9%，同比上升6.9%。从今年1~8月平均租金走势来看，基本围绕在50元/m2/月这条租金线上下窄幅波动，大多数月份的租金同比涨幅保持在2%~3%，只有4月、7月、8月这三个月份同比涨幅超过5%。从记者调查的板块来看，租金变动最大的区域房租涨幅也不超过10%，因此广州租金走势依然平稳。

旅居纽约的潘颖妍告诉记者，当地业主因租金管制而苦不堪言，以布鲁克林区一套两房一厅的房源为例，租管房月租只有900美元，而自由市场的租盘则已到2500美元。

据潘颖妍介绍，纽约当地就租金管制曾经通过多条法律条例。根据有关法规，一栋楼有六个或以上单位且建于1974年前，为单一业主持有，则这些房屋会受到租金管制的约束。目前租管房与自由市场房源租金相差两三倍，每年自由市场房源的续约加幅也高于政府对租管房租金的调整，自由房源一般加幅有3%~4%。

纽约租管房业主：

租金太低苦不堪言

根据规定，租管房每年加租的幅度由一个政府委员会进行审核，每年10月份前政府就公布第二年租管房的加租比例。以今年为例，一年租期的续租租约只加1.5%，两年续租加2.5%。由于租金加幅太低，有的房东不堪负荷，因为水费、电费、地税、煤气等多项费用的加幅远超租金加幅，他们不得不低价把房屋卖掉。一些地产集团会整栋收购租管房公寓，然后与租户商谈结束租期的条件，例如给钱租户搬走。然后投资者再装修公寓，由于装修后可以按装修的费用加租，而且当月租金加到2700美元或以上，租金管制就会失去约束，租管房就能成为自由市场的租盘。

国内业主：

长租运营机构“食水深”

市民冯女士手头有两套出租的房屋，从朋友处打听到有银行做存房业务，随后也有不少专业的租赁机构联系她。她在跟深圳某专业租赁机构谈到最后，刚好就爆出杭州长租公寓“爆雷”的新闻，她随即决定中止与专业租赁机构的谈判，自己找中介放盘。她告诉记者，长租公寓合同第一年居然有两个月的免租期，虽然这些租赁机构以高于市价10%收房，算下来业主在租金收益上损失挺大。

作为业主，她说当然不愿意受到租金管制，因为利益太受损。