个税“抵扣”，房产税“补血”

“抵扣明细抢先看”

事件：个人所得税法草案修改方案于8月31日出台，内容包括①将个税起征点由每月3500元提至每年6万元，且按年缴纳个税；②对工资薪金、劳务报酬、稿酬和特许权使用费等四项劳动性所得首次实行综合征税等；③首次增加子女教育支出、继续教育支出、大病医疗支出、住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除；④优化调整税率结构，扩大较低档税率级距。

此次税改许住房、教育、医疗等领域相关支出从个税中扣除，有利于展现税制改革的公平与普惠。参考现有各国房贷利息税收抵扣/抵免政策，我们发现大多数国家或地区都是采用税前扣除，例如荷兰、韩国、中国香港等；部分国家采用税后抵免，例如日本。且研究发现，在抵扣比例和固定抵扣额两种税前扣税办法中，不少国家或地区因为公平原则选择了固定抵扣额，这样以来低收入家庭的抵扣额度和高收入家庭一样。

我们的模型采取国外主流的税前扣除方式，且按抵扣比例和固定抵扣额两种抵扣方式来测算对个税减免的影响，数据表明：

①对于低收入群而言，固定抵扣额会比抵扣比率更友好，因为低收入人群对应的贷款按揭利息往往达不到统一固定抵扣额的标准；相反对于高收入人群而言，抵扣比率会比固定抵扣额更友好，因为贷得越多，抵扣越多（当然实际操作中会有上限）；

②通过敏感性分析，发现影响个税抵扣最大的变量依次为：贷款期限、贷款额度占比工资、按揭利息可抵扣比例（额度），且都与个税抵扣比例成正向关系。

通过模型，我们还研究发现住房利息抵扣个税政策的有效性及存在的问题：

①税收抵扣政策偏向高收入人群的效果显而易见，且存在部分中低等收入群可能因为可抵扣部分低于抵扣标准，也无法完全享受到房贷利息抵税的政策，从而造成不公。

②会加剧区域的财富分配差异，因为经济越发达、富人越聚集、房贷使用越多的城市会得到更多比例的税收减免优惠，而那些经济增长缓慢、房贷使用越低的城市越难享受到房贷利息抵税的优惠。

③住房贷款利息抵税政策能在一定程度上提升住房自有率，因为住房贷款利息抵税政策降低了购房的成本促使一些可租可购的群体转向购房。

④当住房供给弹性极低，住房贷款利息抵税政策会导致房价上涨；当住房供给弹性具有完全弹性，住房贷款利息抵税政策对住房价格没有长期影响。

从我们的模型来看，因为一线城市的高首付比例，因此每年需缴纳的房产税都能对冲每年地方政府个税抵扣的减少。在征收房产税的情况下，假设每年抵扣的个税数额一致（影响个税变量不变），需要征收更多房产税来弥补的一线城市依次为：广州、上海、深圳、北京。

正文

个人所得税是目前我国仅次于增值税、企业所得税的第三大税种，且中央和地方各自按照60%、40%的比例分享。其中一线城市个税占比全国39%，2015年全国只有2%的人缴个税。由于此次个税法大修，涉及到抵扣等各方面，因此我们设计模型一方面来测算住房利息对个税抵扣的影响程度，另一方面测算房产税的征收，能否“补血”个税的减少。

模型只考虑了国外主流的税前扣除方式，且按抵扣比例和固定抵扣额两种抵扣方式来测算对个税减免的影响，模型数据表明：

1）当按揭利息可抵扣比率分别为20%、25%、30%时，个税抵扣幅度占比月还款在7%~16%的范围，占比月工资在4%~8%的范围。且随着住房利息可抵扣比例的提升，对抵扣个税呈现边际递减的效果。

2）当按揭利息可抵扣额为每月2000元、2500元、3000元时，个税抵扣幅度占比月还款在6%~12%的范围，占比月工资在3%~6%的范围。

3）对于低收入群而言，固定抵扣额会比抵扣比率更友好，因为低收入人群对应的贷款按揭利息往往达不到统一固定抵扣额的标准；相反对于高收入人群而言，抵扣比率会比固定抵扣额更友好，因为贷得越多，抵扣越多（当然实际操作中会有上限）。

4）通过敏感性分析，发现影响个税抵扣最大的变量依次为：贷款期限、贷款额度占比工资、按揭利息可抵扣比例（额度），且都与个税抵扣比例成正向关系。

5）个税减少的比例中超过50%是因为个税起征点从3500元每月提升到5000元每月，以及扩大3%、10%和20%三档低税率的级距，说明住房利息抵扣不及前两者对个税调整后的影响。

通过模型，我们研究发现住房利息抵扣个税政策的有效性及存在的问题：

1）税收抵扣政策偏向高收入人群的效果显而易见。无论按抵扣比例或按固定抵扣额进行税收减免都难以避免贷款越多、优惠越大的悖论，因此高收入人群获得的收益更高。且存在部分中低等收入群可能因为可抵扣部分低于抵扣标准，也无法完全享受到房贷利息抵税的政策，从而造成不公平。

2）从地域差别看，经济越发达、富人越聚集、房贷使用越多的城市会得到更多比例的税收减免优惠，而那些经济增长缓慢、房贷使用越低的城市越难享受到房贷利息抵税的优惠，又会加剧区域的财富分配差异。

3）住房贷款利息抵税政策能在一定程度上提升住房自有率，主要原因是住房贷款利息抵税政策降低了购房的成本，激励家庭承担更高的贷款，购买更大、更贵的住房，促使一些可租可购的群体转向购房。

4）当住房供给弹性极低，住房贷款利息抵税政策会导致房价上涨；当住房供给弹性具有完全弹性，住房贷款利息抵税政策对住房价格没有长期影响。目前我国大城市的住房供给弹性极低，住房贷款利息抵税政策的收入效应会被房价上涨冲抵。

从我们的模型来看，因为一线城市的首付比例很高，因此每年需缴纳的房产税都能对冲每年地方政府个税抵扣的减少。在征收房产税的情况下，假设每年抵扣的个税数额一致（影响个税的变量不变），需要征收更多房产税来弥补的一线城市依次为：广州、上海、深圳、北京。

个人所得税法修正案草案于6月19日提请十三届全国人大常委会第三次会议审议，这是个税法自1980年出台以来第七次大修，随后8月31日修改方案出台：内容包括①将个税起征点由每月3500元提至每年6万元，且按年缴纳个税；②对工资薪金、劳务报酬、稿酬和特许权使用费等四项劳动性所得首次实行综合征税等；③首次增加子女教育支出、继续教育支出、大病医疗支出、住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除；④优化调整税率结构，扩大较低档税率级距。

首先将个税起征点提高至每月5000元（每年6万元），是兼顾效率与公平的选择。考虑到去年全国居民人均可支配收入为25974元，这样的提高幅度是符合切实情况的。其次住房、教育、医疗等领域支出往往占据了普通中国人收入中的“大头”，允许这些相关支出从个税中扣除，有利于展现税制改革的公平与普惠。

其实美国、英国、日本三个国家都有对居民住房贷款实施过抵税优惠措施，总结其政府目标：（1）提高住房自有率；（2）降低居民还贷压力，提高居民消费能力。

2.1. 个税是全国第三大税种，一线城市个税占比39

个人所得税是目前我国仅次于增值税、企业所得税的第三大税种，且中央和地方各自按照60%、40%的比例分享。统计显示，2017年我国个人所得税收入为11966亿元，占全部税收比重超过8%，目前其增速从2013年以来一直保持两位数增长，2017年为18.6%。

目前一线城市的个税合计占比能达到39%，其中上海占比最大，能达到14%，北京占比13%紧随其后，其次深圳和广州分别占比7%、4%。

2.2 个税占地方政府税收12%左右，2015年全国只有2%的人缴个税

从地方政府对个税的依赖度来看，分为两种情况：一种是一线城市的个税占比整个地方的税收（不考虑中央分享），2017年深圳个税占比地方最高为14%，其次北京和上海个税分别占比13%、11%，广州个税占比最小为9%；另一种考虑中央分享以及税收返还后，2016年广州个税占比地方税收最高位16%，其次是北京和深圳分别占比13%、12%，上海个税占比最小为11%。

2011年的个税起征点由2000元提到3500元时，我国纳税人数由约8400万人减至约2400万人，2015年两会期间财政部财政科学研究所前所长贾康表示，中国只有2800万人缴个税，也即全国只有2%的人缴个税。

3.1 国外主流采用税前扣除，因公平原则选择固定抵扣额居多

参考现有各国房贷利息税收抵扣/抵免政策，我们发现大多数国家或地区都是采用税前扣除，例如荷兰、韩国、中国香港等；部分国家采用税后抵免，例如日本。而美国视群体收入不同，实施抵押贷款利息与税收抵免并行的政策。而且研究发现，在抵扣比例和固定抵扣额两种税前扣税办法中，不少国家或地区因为公平原则选择了固定抵扣额，这样以来低收入家庭的抵扣额度和高收入家庭一样。因此我们的模型只考虑了主流的税前扣除方式，且按抵扣比例和固定抵扣额两种抵扣方式来测算对个税减免的影响。

尽管目前具体的政策细节尚未透露，也未明确住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除是包含在5000以内，还是额外扣除。但鉴于目前个人的基本养老保险、失业保险、医疗保险、住房公积金中个人负担部分在起征点计算前是先行扣除的，预计住房贷款和租金也会采用类似的方法。

鉴于一线城市的个税占比高达39%，因此我们对一线城市的住房贷款利息抵扣个税做了动态模型测算，且对个税抵扣有影响的三个变量还做了敏感性分析。影响住房贷款利息抵扣个税的主要三个变量为：①贷款期限；②贷款额度占比工资；③按揭利息可抵扣比例（或者固定额）。

以下是我们模型中的固定参数，而且我们估计只有首套房（或唯一自住房）房贷利息才能享受抵扣。

除了个税起征点上调外，本次税法修正中对现行的3%到45%的7级累进税率的级距进行了调整，扩大了3%、10%和20%三档低税率的级距，相应缩小25%税率的级距，而30%、35%、45%三档高税率级距不变。这样的修改对中低收入的工薪阶层起到了很大的减负作用，总的来说朝着个税改革“增低、扩中、调高”的总原则迈进。

我们基于100万、300万、500万三档的贷款额度，假设贷款期限为30年，依据各城市的首套房按揭利率，可以倒推出来等额本息下的月还款额：1）基于假设月贷款额度占比月工资50%（通常贷款额度都不会超过工资的一半），可以倒推出工资额；2）再依据按揭利息可抵扣比例（抵扣额），能算出首年月均按揭利息可抵扣部分。

接下来，就能测算出个税改革前后，个税抵扣的减少比例：

① 月工资=月还款/贷款额度占比工资

② 变化前个税征收基数=扣除五险一金后的工资-3500元

③ 变化后个税征收基数=扣除五险一金后的工资-按揭利息可抵扣部分-60000

④ 个税抵扣占比月还款=（变化前每月缴纳个税-变化后每年缴纳个税/12）/月还款

⑤ 个税抵扣占比月工资=（变化前每月缴纳个税-变化后每年缴纳个税/12）/月工资

3.2 按固定比例抵扣，税前扣除

数据表明：当按揭利息可抵扣比率分别为20%、25%、30%时，个税抵扣幅度占比月还款在7%~16%的范围，占比月工资在4%~8%的范围。

3.2.1. 当按揭利息抵扣比率为20%,个税抵扣幅度占比月还款7%-15%，占比月工资4%-7%

因为各城市的首套房按揭利率不同，所以各城市的月还款部分有差异，进而导致可抵扣的利息部分不一样：

1）当贷款额度为100万元时，一线城市的月工资在11345~12151元，个税调整后，每年能少缴纳5010~5902元，个税抵扣幅度占比月还款为7%~8%，个税抵扣幅度占比月工资为4%。

2）当贷款额度为300万元时，一线城市的月工资在34035~36452元，个税调整后，每年能少缴纳30198~32374元，个税抵扣幅度占比月还款为15%，个税抵扣幅度占比月工资为7%。

3）当贷款额度为500万元时，一线城市的月工资在56725~60754元，个税调整后，每年能少缴纳39222~41287元，个税抵扣幅度占比月还款为11%~12%，个税抵扣幅度占比月工资为6%。（注：实际操作中，按揭利息可抵扣部分可能会有上限限制）

3.2.2. 当按揭利息抵扣比率为25%,个税抵扣幅度占比月还款8%-16%，占比月工资4%-8%

1）当贷款额度为100万元时，一线城市的月工资在11345~12151元，个税调整后，每年能少缴纳5141~6169元，个税抵扣幅度占比月还款为8%，个税抵扣幅度占比月工资为4%。

2）当贷款额度为300万元时，一线城市的月工资在34035~36452元，个税调整后，每年能少缴纳31595~34078元，个税抵扣幅度占比月还款为15%~16%，个税抵扣幅度占比月工资为8%。

3）当贷款额度为500万元时，一线城市的月工资在56725~60754元，个税调整后，每年能少缴纳42713~45294元，个税抵扣幅度占比月还款为12%~13%，个税抵扣幅度占比月工资为6%。（注：实际操作中，按揭利息可抵扣部分可能会有上限限制）

3.2.3. 当按揭利息抵扣比率为30%,个税抵扣幅度占比月还款8%-16%，占比月工资4%-8%

1）当贷款额度为100万元时，一线城市的月工资在11345~12151元，个税调整后，每年能少缴纳5211 ~6436元，个税抵扣幅度占比月还款为8%~9%，个税抵扣幅度占比月工资为4%。

2）当贷款额度为300万元时，一线城市的月工资在34035~36452元，个税调整后，每年能少缴纳32991 ~35680元，个税抵扣幅度占比月还款为16%，个税抵扣幅度占比月工资为8%。

3）当贷款额度为500万元时，一线城市的月工资在56725~60754元，个税调整后，每年能少缴纳46203 ~49301元，个税抵扣幅度占比月还款为14%，个税抵扣幅度占比月工资为7%。（注：实际操作中，按揭利息可抵扣部分可能会有上限限制）

3.2.4. 住房利息可抵扣比例的提升，对抵扣个税呈边际递减效果

数据表明：

1）个税减少的大部分是因为个税起征点从3500元提升到5000元。

2）100万贷款额度下，按揭利息抵扣比例每增加5%，每月少缴纳的个税增速呈现边际加速递减的趋势；

3）300万贷款额度下，按揭利息抵扣比例每增加5%，每月少缴纳的个税增速几乎不变；

4）500万贷款额度下，按揭利息抵扣比例每增加5%，每月少缴纳的个税增速呈现边际缓慢递减的趋势。

3.3 按固定抵扣额，税前扣除

数据表明：当按揭利息可抵扣额为每月2000元、2500元、3000元时，个税抵扣幅度占比月还款在6%~12%的范围，占比月工资在3%~6%的范围。

3.3.1. 当按揭利息抵扣额为每月2000元时,个税抵扣幅度占比月还款6%-12%，占比月工资3%-6%

因为各城市的首套房按揭利率不同，所以各城市的月还款部分有差异，进而导致可抵扣的利息部分不一样：

1）当贷款额度为100万元时，一线城市的月工资在11345~12151元，个税调整后，每年能少缴纳4279~5033元，个税抵扣幅度占比月还款为6%~7%，个税抵扣幅度占比月工资为3%。

2）当贷款额度为300万元时，一线城市的月工资在34035~36452元，个税调整后，每年能少缴纳24860元，个税抵扣幅度占比月还款为11%~12%，个税抵扣幅度占比月工资为6%。

3）当贷款额度为500万元时，一线城市的月工资在56725~60754元，个税调整后，每年能少缴纳25860元，个税抵扣幅度占比月还款为7%~8%，个税抵扣幅度占比月工资为4%。（注：实际操作中，按揭利息可抵扣部分可能会有上限限制）

3.3.2. 当按揭利息抵扣额为每月2500元时,个税抵扣幅度占比月还款6%-12%，占比月工资3%-6%

1）当贷款额度为100万元时，一线城市的月工资在11345~12151元，个税调整后，每年能少缴纳4329~5083元，个税抵扣幅度占比月还款为6%~7%，个税抵扣幅度占比月工资为3%。

2）当贷款额度为300万元时，一线城市的月工资在34035~36452元，个税调整后，每年能少缴纳24985元，个税抵扣幅度占比月还款为11%~12%，个税抵扣幅度占比月工资为6%。

3）当贷款额度为500万元时，一线城市的月工资在56725~60754元，个税调整后，每年能少缴纳26010元，个税抵扣幅度占比月还款为7%~8%，个税抵扣幅度占比月工资为4%。（注：实际操作中，按揭利息可抵扣部分可能会有上限限制）

3.3.3. 当按揭利息抵扣额为每月3000元时,个税抵扣幅度占比月还款6%-12%，占比月工资3%-6%

1）当贷款额度为100万元时，一线城市的月工资在11345~12151元，个税调整后，每年能少缴纳4379~5133元，个税抵扣幅度占比月还款为6%~7%，个税抵扣幅度占比月工资为3%~4%。

2）当贷款额度为300万元时，一线城市的月工资在34035~36452元，个税调整后，每年能少缴纳25110元，个税抵扣幅度占比月还款为11%~12%，个税抵扣幅度占比月工资为6%。

3）当贷款额度为500万元时，一线城市的月工资在56725~60754元，个税调整后，每年能少缴纳26160元，个税抵扣幅度占比月还款为7%~8%，个税抵扣幅度占比月工资为4%。（注：实际操作中，按揭利息可抵扣部分可能会有上限限制）

3.4 敏感性分析发现，影响个税抵扣效果的变量依次为贷款期限、贷款额度占比工资、按揭利息可抵扣比例（额度）

我们以在北京贷款300万为例，分别对主要影响住房利息抵扣个税的三个变量做了敏感性分析，发现影响个税抵扣最大的变量依次为：贷款期限、贷款额度占比工资、按揭利息可抵扣比例（额度），且都与个税抵扣比例成正向关系。

其中，个税抵扣比例=（变化前：每年缴纳个税-变化后：每年缴纳个税）/变化前：每缴纳个税

3.4.1. 敏感性分析1：按揭利息可抵扣比例VS贷款期限

①贷款期限越长，抵扣个税比例越大；按揭利息抵扣比例越高，抵扣个税比例越大；②相比按揭利息可抵扣比例，贷款期限变量对个税抵扣影响波动更大。

3.4.2. 敏感性分析2：按揭利息可抵扣比例VS贷款额度占比工资

①贷款额度占比工资越高，抵扣个税比例越大；②相比按揭利息可抵扣比例，贷款额度占比工资变量对个税抵扣影响波动更大。

3.4.3. 敏感性分析3：按揭利息可抵扣比例VS贷款期限

①相比贷款额度占比工资，贷款期限变量对个税抵扣影响波动稍微更大。（这里我们假设按揭利息可抵扣比例为25%）

中国地方政府从2016年实行营改增（营业税以前是地方税种，增值税现在为中央和地方平方），以及未来要执行的个税的抵扣等，对于地方政府来说收入端都来源在锐减，因此房产税的推出也是为了有效地补充地方政府的收入。

4.1 测算房产税的征收能否对冲住房利息抵扣个税的减少

我们依据一线城市的三档贷款额度为基础，来测算不同贷款额度下，每年需缴纳的房产税与每年抵扣个税的量级，来研究未来房产税的征收在多大程度上能对冲地方个税的减少。

对影响房产税的二个核心变量做了合理的固定假设，把房产税税率作为调节变量：

①首付比例：一线城市假设70%。依据链家数据，目前北京首付70%，上海65%，深圳50%，但没有考虑场外配资情况；

②家庭房产税免征面积：假设80平米。北京统计局2016年公布的城镇居民人均住房面积为32.38平方米，上海2017年城镇居民人均住房面积为36.7平方米，广州2015年城镇居民人均住房面积为32.17平方米，综合考虑我们给予人居住房面积32平方米，按家庭户均2.5人来计算，因此一线城市合理的家庭免税面积为80；

③房产税税率：假设0.4%/0.6%。（目前上海的房产税试点适用税率为0.6%，对价格低于上年均价2 倍的税率为0.4%。因为为首套房和唯一自住房，暂不考虑累进税率）。

接下来，就能测算出个税改革前后，个税抵扣的减少比例：

①房屋价值=贷款额度/（1-首付比例70%）

房屋面积=房屋价值/各城市二手房均价；

②每年需缴纳房产税=（房屋面积-免征面积）*各城市二手房均价*房产税税率*70%；（房产税计税依据为产交易价值的70%）

③每年抵扣个税=（变化前：每年缴纳个税-变化后：每年缴纳个税）

④每年地方抵扣个税=每年抵扣个税*40%。（个税为地方政府分享40%）

从我们的模型得出以下核心结论：

①贷款额度越高，也即房屋价值越高，每年需缴纳的房产税就越多，同时每年抵扣的个税也越多。

②一线城市贷款比例大约为30%，按0.4%的房产税税率征收时：当房屋价值大于约833万，每年家庭需缴纳的房产税是足以抵消每年地方个税抵扣的减少额度。

③一线城市贷款比例大约为30%，按0.6%的房产税税率征收时：当房屋价值大于约667万，每年家庭需缴纳的房产税是足以抵消每年地方个税抵扣的减少额度。

4.2 房产税与住房利息抵扣个税的拟合优度很高