2018年加拿大房贷新政深度解析

2018年1月1日开始，加拿大联邦政府针对房屋贷款的一项新政策将正式生效。这项新政策要求房屋贷款申请人必须通过一项风险压力测试。该项政策的目的是为了控制加拿大人过高的债务风险，同时也是为了降低过热房地产市场。

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对于借款人的压力测试，是指借款人虽然能够负担得起目前银行所提供的5年固定利率的房屋贷款，但是，也要求借款人能够通过加拿大银行所公布的5年期房屋贷款的利率测试。其目的是测试在市场利率一旦被推高以后借款人仍然能够支付其现有的债务，而不会出现债务违约，或者说，不会出现因金融链条的断裂而导致债务危机，或严重的金融危机。例如，目前借款人从银行所获得的5年期房屋贷款固定利率为2.99%。尽管根据目前借款人的财务收入状况，该借款人完全能够承担以该利率为准的房屋贷款，但是，加拿大联邦政府要求该借款人还必须能够通过目前加拿大银行所公布的5年期房屋贷款固定利率4.99%的测试。如果借款人不能通过该项压力测试，该借款人就不能获得房屋贷款。这个政策实际上限制了某些借款人的借款能力。

包括OECD和世界银行在内的全球主要咨询研究机构一再警告：加拿大的房地产市场存在巨大泡沫，加拿大联邦政府在2016年10月17日首次推出了针对加拿大房屋贷款的压力测试政策。该政策要求首付资金低于20%的购房者，在从银行申请获得房屋贷款时，必须通过能够负担得起加拿大银行所公布的五年期固定利率的贷款的压力测试。但对于首付资金高于20%的购房者来说，在从银行申请房屋贷款时，并不受该政策的约束。

首付超过20%的房屋贷款也需要通过新的压力测试

尽管加拿大联邦政府此后还推出了其他一些旨在降温房地产市场的政策，例如提高贷款违约保险费用，提高市场利率，等等；同时，安省和卑诗省分别对在大多伦多地区和大温地区购房的外国人征收15%的税收政策，但效果并不明显；因此，在2017年10月17日，加拿大联邦政府再次推出扩大房屋贷款压力测试面的政策。该政策在2018年1月1日起开始生效。

第一，与2016年所推出的房屋贷款压力测试政策相比，该项政策要求所有申请房屋贷款的借款人都必须通过贷款利率提高的压力测试。也就是说，首付资金超过20%的购房者，在从银行申请房屋贷款时，也必须通过利率提高的压力测试。

第二，该项政策在选择压力测试的利率标准方面与以前的政策完全不同。以前的压力测试政策要求借款人必须通过加拿大银行所公布的5年期房屋贷款固定利率的压力测试。而现在新的压力测试政策要求在选择压力测试利率时，不能仅仅只考虑加拿大银行所公布的5年期房屋贷款固定利率，而要在加拿大银行所公布的5年期固定利率和比借款人所获得贷款利率高出200的点的利率之间选择最高者，作为压力测试的利率。例如，目前加拿大银行所公布的5年期房屋贷款固定利率为4.99%，借款人从银行所获得5年期房屋贷款固定利率为3.09%，那么，该借款人所必须通过的压力测试利率就不是4.99%， 而是5.09%（3.09% + 2%）。

也就是说，从2018年1月1日开始，无论购房者的首付资金是多少，在从银行申请房屋贷款时，必须通过贷款压力测试；而且，就目前的市场情况而言，虽然加拿大银行所公布的目前5年期房屋贷款固定利率为4.99%， 但是，大多数借款人所要通过的压力测试利率要高于5%。

信用社（Credit Union）并不受该政策的约束

不过，有一点必须明确。加拿大联邦政府关于房屋贷款的压力测试政策，只对受联邦政府管制的银行和金融机构有约束力；也就是说，加拿大的六大银行在向购房者发放房屋贷款时将要受到该政策的约束；但是，对于那些只由各省政府管制的各种信用社（Credit Union）和金融机构在向购房者发放房屋贷款时，并不受加拿大联邦政府该项政策的约束。

这些只受各省政府管制的各种信用社和各类金融机构在发放其房屋贷款产品时，一般只通过房屋贷款经纪公司（Mortgage Brokerage）。所以，从2018年新年开始，那些对自己偿还房屋贷款有信心，却不能在加拿大六大银行通过房屋贷款压力测试的借款人来说，从房屋贷款经纪（Mortgage Broker/Agent）可以顺利地获得房屋贷款。在寻求房屋贷款过程中，对于购房者来说，房屋贷款经纪永远是顺利获得房屋贷款一个不可忽视的重要帮手。

新的压力测试政策对那些需要续签房屋贷款是否有影响呢？

房屋贷款借款人在2018年续签自己的房屋贷款时，面对新的压力测试政策，有两种情况。如果借款人还继续同现有的银行（贷款人）续签房屋贷款，那么，并不需要通过压力测试。如果借款人在续签房屋贷款时，准备转换现有的银行，那么，要获得房屋贷款，就必须通过压力测试。这种政策实际上使借款人在续签房屋贷款时，继续同现有的银行签订房屋贷款合同，而不是寻求同新的银行签订贷款合同。

新政策将收紧房市的购买力

根据有关方面测算，该项新政策从2018年1月1日实行以后，加拿大人在房市的购买力将会收缩20%左右。另据加拿大当地媒体援引一家机构的测算，该新政策实行以后，大约有5万人将失去通过贷款购买房屋的能力。

在今年，加拿大银行已经两次提高其隔夜利率。根据目前加拿大经济的发展情况和美联储明年货币政策的走向，各个方面预计在2018年，加拿大银行还将会继续提高基准利率；而且至少提高两次利率，加拿大银行的基准利率最低可能达到1.5%。也就是说，5年期房贷固定利率可能达到4%，或更高。结果，不断升高的利率无疑将继续使房地产市场的购买力收缩。

目前，加拿大的5年期房屋贷款的固定利率最低为2.99%，最高为3.44%. 若购房贷款为30万，利率为3.00%，月付贷款在1400加元左右；如果利率提高到4.50%，那么，月付贷款超过1600加元。在加拿大的多伦多地区，由于房子平均价格已经接近百万加元，所以，购房者的房屋贷款远远超过30万加元。其结果，明年加拿大利率的提高很明显将增加购房者的支付负担。实际上，使不少人失去了通过贷款买房的机会。

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