海外地产如何走出蛮荒时代？

10万年前，人类走出非洲。

1万年前，一支带着M122突变的南亚语系人群开进中国。其中一支沿着云贵高原向北跋涉，他们最终到达了河套地区，在黄河中上游盆地繁衍生息，成为如今中华文明的祖先……

1万年后的今天，他们当中的后裔又按耐不住地想要走出这片熟悉的土地，有的是为了子女教育，有的是为了移民，抑或仅仅是单纯地做资产配置。可遗憾的是，他们想要涉足的海外地产市场仍旧没有脱离一万年前的蛮荒。

有从业者说，与2010年相比，国人海外置业的市场规模已增长了50 倍。从2011 年开始萌芽，到2013 年、2014 年达到高峰期，每年几乎都是倍增。链家海外事业部总经理时今强说，如今的海外置业已经进入了第二阶段，每年千亿美元的大市场，以中产阶级为主力，进行全球资产配置。他预计，这个市场每年将有20%-30%的增长。

然而，与不断发酵的市场蛋糕相比，海外置业服务的供应方却依然是一片混沌。

壹

“根本说不上是进入战国时代，最多处于原始部落时期——甚至连部落都算不上。”一位行业资深从业者表示。

为什么海外置业服务市场给人的感觉依然是蛮荒？其实质是整个行业服务链条的破碎。

的确，如今看见这块市场的商机而投身其中的服务供应方里鲜有《美好生活》里张嘉译那样海外归来、持有从业资格证的执业者；也没有《不二情书》里吴秀波那样的独立房产经纪人；甚至连专业机构所占的份额都极少。脱胎于留学行业的海外置业公司、接受过海外官司的律师、纷乱的个人代理与掮客、乃至曾经的亲戚、朋友、同学充当个人中介各自为战。如今的海外置业服务市场说得好听点叫千帆竞发，说得不好听一点，就是一盘散沙。

北京四季房展国际业务总监魏克非说，国内也有好多公司介入了海外置业，09年展会开始做海外市场，当时展位十几个，现在达到300来个，但是国内的很多公司不规范。

“这种成交处于一个分散而且无法统计的状态，在一些没有精确统计的国家和地区，我们只有通过投资移民方面的数据来估算。目前，美国依然是国内投资者们最青睐的购房目的地。美国去年持中国护照购房的人数是5.4万左右，而且这一数据是常年维持的。”我爱我家海外业务部副总经理王鹏在这个行业里行走已有多年，他估计整个市场蛋糕大概在一年15万~20万套之间。除美国外，欧洲大约占1万套，新兴的日本市场和东南亚市场超过5万套的交易量。但是这些交易中有半数发生在境外，剩下一半虽然发生在中国，但是成交也非常分散。

“这么多的专业海外置业公司和像我爱我家、链家这样的综合公司里，没有一家机构年成交超过1000套的，也就是说没有人的市场占有率超过了1%。” 王鹏说，很多成交是从当地的房产经纪人手里经手的，不过从好的方面来看，这意味着海外置业机构在这个市场上还有很大的蛋糕可以获取。

机构在交易中处于弱势，一方面是因为机构在国内、国外每个城市做落地的成本非常高，而国外的交易又不可控。

贰

服务跟不上是这个行业的硬伤，即使是通过规范的国外中介买到了房子，后续服务也成为令业主头疼的问题。目前，链家、我爱我家这样的专业中介机构都在努力通过机构的力量建设专业的服务平台，希望通过打通国内国外、交易前后的服务，来吸引更多的客户。

链家早在2015年3月便成立链家海外事业部，建立专业的独立经纪人团队。经纪人服务涵盖了从前期针对客户置业意向进行分析、按需选定地区及提供精选房源、提供贷款等金融咨询服务、安排当地看房、办理房产交割，到为需要出租和物业管理的客户介绍专业的物业托管及租赁服务公司等。

事实上以链家、我爱我家为首的中介机构想做的均是解决海外置业客户的沟通成本问题，以达到找国内机构就相当于找到当地机构或者经纪人的水准。

“很多客户都有过这样的诉求，如果所有的服务在购买的时候就已经呈现的话，那么其他机构就不会再看了。所以我们成立了美国分公司，来做集合项目和售后服务，而签约、交钱、合同都是国内的海外团队在做。”王鹏也表示，我们所接触的客户，其实很关心置业之后的服务，因为如果买房之后服务跟不上，没有人负责出租或者出售，资产依然闲置。

另外，在这个行业里，我们也可以看到，大到链家、我爱我家，小到展会上经常看到的海外置业机构，其海外项目都暂时还倾向于代理一手房销售，并非大规模地介入到二手房市场，主要是因为二手房项目需要强大的当地服务团队来支撑，在没有海外站支持的前提下，现有的服务水平很难对不可控的二手房房源进行把控。

最近一些时日，也有媒体陆续曝出某知名海外置业机构卷款跑路的事件，可以看出如今的海外置业服务仍然处于一个蛮荒时代，竞争处于无序状态、监管也因为跨国特殊性存在障碍。在这样的图景之下，一些机构看好这个市场，在混沌里努力构建秩序；而一些公司看好这个市场，在混沌里只想淘一桶金。

如今的海外置业市场等待着规范化运作，毕竟蛮荒的时代里走不出部落和城邦！