美国房产投资如何收益最大化？

现在越来越多留学生家庭因为孩子赴美读书，或准备去读书而考虑在国外买房投资。想未来出租或者给孩子自住，但是很多家庭在深思后发现，孩子不知道未来会留在哪个城市，就会面临重新买房的问题。而美国每年房地产税都得交，算了算好像回报也不是很高，同时也听说身边有些朋友投资美国房地产基金，但是自己又不太了解美国房地产基金是怎么回事。

关于要不要在美国买房，是选择直接买房子还是投资房地产基金，今天给大家做一个详细的对比，供大家参考。

很多人会问，在美国投资房子，在哪里买比较好呢？其实，首先买房子要清楚目的，如果是为了自住，在确定好居住城市后，理所当然在当地购买房屋，一般建议买在白人相对集中的社区，这样可以更快融入当地圈层。如果目前孩子还在读书阶段，没有办法确定在哪个城市居住，那么可以考虑投资房。既然是投资房，那么最重要的就是地区的选择了，有人和人才流入的地区是最重要的考虑因素。

目前在美国，人口由中部往外围扩散，其中人口增长幅度较大及未来将持续增长的城市有西雅图、旧金山、洛杉矶、达拉斯、奥斯汀、休斯顿、奥兰多、迈阿密、纽约、波士顿。这些城市也都是大家耳熟能详的，很有意思的是将这些城市用一条线连起来后，形成了一个笑脸，也是我们投资上常说的美国阳光笑脸投资带。

在这些城市中，如果要实现大额的保值，那么建议大家首选旧金山、纽约这类的超一线城市，如果是想实现更快速的增值，那达拉斯、休斯顿这样快速的发展的二线城市会是不错的选择。

解决了在哪些城市买房的问题以后，就说说大家最关心的问题：直接买房到底划不划算，投资房地产基金收益到底如何？其实，这两种持有房子的方式各有特点，下面先给大家大致分析两者的区别。

直接持有--购买房屋房子

1.个人拥有房子的所有权：对于买卖都是持有者个人说了算，买卖时机可以个人把握，非常灵活。

2.充分选择租客的权利：可以选择自己认为比较优质的租客。

3.需专人打理出租等事宜：由于大部分投资者长期不在美国，故会委托给管理公司打理，这将会产生管理费，一般为每月租金的8%-12%之间。

4.需承担房屋的无限责任：很多人对国外法律不了解，买完房子后认为没什么自己的事，但房子内万一发生一些人生意外的事件，如果对方起诉是由于房屋里的设备或房屋问题引起的，追溯的责任不仅仅是房屋的价值，而是房东所有资产，这样的案例在美国也非常多，所以如果是购买房屋的朋友，最好在美国建立一个房屋信托来持有。

5.投资回报相对较低、出售时税费较高：在美国净租金回报在每年5%已经是非常好的情况了，一般在3%-4%之间。在出售房屋时，房东要承担所有经纪人费用，而在增值部分需缴纳至少20%的资本利得税。

间接持有--房地产基金

1.标的一般为整栋物业、投资人拥有其股权：一般房地产基金不会投资一个房屋，而是投资在商业地产，商业地产基本都是零租整售的模式，投资人通过基金拥有的是整栋物业的部分股权。

2.投资金额相对较少：一般投资金额为10-20万美金/单位。

3.专业管理团队打理：投资人只负责出资，开发商有其专业管理团队运营项目。

4.无需承担运营等其他相关责任：投资人作为有限合伙人仅出资，开发商作为普通合伙人负责运营并承担相关责任。

5.回报相对较高、投资者只需缴纳资本利得税：从我们过往的项目来看，房地产基金的年化收益15%左右，而作为外国人只需要缴纳收益部分10%的资本利得税即可。

以上是两种投资方式各自的特点，下面我们可以通过实际案例来看看对比两者之间税费及收益的对比。我们以在达拉斯为例，同样持有5年，第一种方式是投资20万美金在达拉斯买一套房屋，第二种是投资到房地产基金。

如上图所示，5年的总收益一栏中，购买房屋年租金约1.6美金，5年租金总收入为8万美金。除此以外，地价会在每年有所增值，全美地价每年增值约3%，但达拉斯地区的地价每年增值约6%-8%，我们以7%作为标准，五年后这栋房屋地价增值部分为8万美金，连同5年的租金总收益为16万美金。投资到房产基金里，平均年化15%的收益，5年总计收益15万美金。

我们再看看5年持有过程中所产生的费用，如果直接持有房屋每年须缴纳房地产税及物业保险费约3%，加上维护等杂费，5年总计所需成本约4万美金，而通过房产基金持有无须个人缴纳任何持有费用。

最后，我们看5年后出手时的费用，直接持有房屋作为房东售出时首先需要给经纪人的佣金，在美国，上下家各2.5%均由房东支付，还有就是由于房屋本身增值，出售时需缴纳资本利得税30%，总计需支出费用约4.2万美金。如是房产基金持有需缴纳资本利得税10%，也就是1.5万美金。所有费用全部统计过后，我们可以看到，如果是购买房屋持有的方式，最终5年后可收益约7.8万美金，通过房产基金持有可获得13.5万美金。