多因素推高房价 香港楼市仍具投资价值

　香港差饷物业估价署2月底公布的数据显示，截至2018年1月底，香港房价已连升22个月，再创新高。为遏制房价暴涨，香港财政司司长陈茂波近日表示，香港特区政府正在考虑对空置房屋征收空置税，旨在打压投机情绪。虽然此前香港政府已持续出台多项调控举措，但多数机构认为，香港房地产的投资价值仍将提升。

　　多因素推高房价

　　香港差饷物业估价署数据显示，1月份香港私人住宅售价指数为357.5点，同比增长15%，连升22个月再创历史新高。

　　房价一骑绝尘，除香港土地资源稀缺（人口密度全球第三），杠杆率过高外，业内人士认为，由于投资者更看好香港楼市的发展，因此大量内地资金流向香港的股市和楼市。

　　另据华安证券分析，随着全球央行进入加息周期，实行联系汇率制的港元，有望随着美元被动升值。港元资产将随着港元升值而升值，因此投资者可以通过投资香港楼市从中获益。另外，香港楼市、股市抵御系统性风险的能力也比较强，监管相对较为宽松，对投资资本的限制较少。

　　据全球领先房地产服务商戴德梁行统计，香港商业地产2017年投资总额同比增长92%至1534亿港元。内地投资者2017年在香港的投资额增至2016年总投资额的两倍，其中写字楼投资占到99.5%。

　　另外，内地资本还大规模投资香港土地，进行住宅开发。2016年，内地房企在香港购得的住宅用地占全年香港宅地总成交额的54%，而2017年约66%宅地由内地房企获得。据戴德梁行统计，2017年上半年，香港共获得54亿美元的内地投资，交易活动主要活跃于开发用地，占投资总额的91.6%。据不完全统计，2017年6月至2018年1月，中国恒大、碧桂园和雅居乐集团等中资房产公司已斥资上百亿港元在港拿地。

　　为调控楼市，香港金管局自2009年10月至2017年5月先后推出了八轮逆周期措施，一再收紧住宅物业按揭乘数。其中，2016年香港特区政府宣布，将买卖住宅物业印花税率调高至交易额的15%。加之此前针对非本地居民需付15%的买家印花税继续适用，这意味着外地买家在香港置业需付高达30%的税款。2017年政策则下调贷款申请人银行可按揭成数，将“供款与入息比率”上限下调10%，并限制主要收入来自外地的贷款申请人。

　　仍具投资价值

　　虽然香港政府不断出台调控政策，且目前随着港元贬值，资金持续流出香港地产股基金（据EPFR统计数据显示，2016年、2017年分别流出资金6.29、3.17亿美元），但机构仍普遍认为香港房地产后市投资价值仍将提升。

　　易居研究院智库中心表示，“从香港经济基本面、粤港澳大湾区等规划来看，香港投资价值仍会提升，企业还是会寻找投资机会。但从资本管制等因素考虑，企业或许还是会趋于保守。”

　　中信证券预计，2018年三大趋势将加速香港房地产市场增长。“一是由于香港迫切需要更多的土地供应，而超过25年房屋供应量的农地转换将会加快；二是随着内地企业成为香港新租户的主要来源，中心商务区的写字楼租金增速将会回升；三是内地资金流入使香港大型资产需求强劲，并且预期这一趋势将会延续，而愿意出售资产的公司将可提高盈利。”

　　此外，兴业地产认为，过去十年港股地产股夏普比率为0.06，而香港房地产市场夏普比率高达0.72，香港房地产相对香港地产股表现出了更好的风险收益比。

　　不过业内人士建议，即便跟随专业投资机构，个人投资者投资香港楼市仍需谨慎。一是香港房价已在高位，投资成本高；二是香港楼市受国际环境影响较大，易产生波动。