不看小心亏到哭：决定海外房产投资成败的三大因素

中国房地产的黄金时代已经过去。

这一点没有人质疑吧？如果你还不信，看看那些地产大佬都在往哪里跑，看看统计局给出的“人口雪崩”的数字，看看房产税一步一步逼近的气势。中国房地产的黄金时代不但已经过去，破灭时代也即将到来，任何一次泡沫的破灭，都是从最繁花似锦，最烈火烹油的时候开始。

中国家庭资产中，房子的占比非常高，很多家庭如果仅看收入，只能算刚刚跨越了温饱线，但一算上房产，立马成为货真价实的中产阶级。

2017年，由中国经济趋势研究院编制的《中国家庭财富调查报告》中显示，中国家庭人均财富为169077元，这些钱几乎全部用在了房产和储蓄上。

也就是说，中国人除了买房和存钱，几乎没有其他投资生财的路了。

现在，买房这条腿断了，存钱这条腿，能经得起“印钞机”几次冲击？一旦央行放水，你存在银行的钱立马被稀释。

辛辛苦苦几代人，终于从村里埋头给地主种地的二狗，成为了城里买上房的王Peter，一夜时间就给打回原形，你甘心吗？

不甘心怎么办？将一部分资产换成更为坚固的美元资产，应对未来的风险，是很多中国人正在做的事情。

在换美元资产的途径中，美国不动产投资是主要的方式之一。美国房地产市场很成熟，也很复杂，涉及到每个州不同的税率和政策，不了解的人，很容易就踩坑了。

如何避免呢？这里可以给大家三个建议，不管你是在美国买房，还是加拿大、澳洲、泰国、迪拜，只要看准这三大因素，基本就能做到不踩坑，要不然，盲目投资，真的会亏到你哭。

1、汇率

看汇率，不能只看短期的现状，而要看长期的趋势。

我认为美元的长期走势依然坚挺。决定美元走势的是美国经济，这两年美国经济一直在稳健复苏，特朗普上台后的减税政策，让诸如苹果这样的巨头也将海外资金汇回国内，创造更多的就业机会。同时，美联储的加息趋势，和美国十年期国债收益率的持续上升，也在支撑美元稳定走强。

2、现金流

我们通常把房产投资市场分为A\B\C\D四个等级。A等级是房产既能升值，同时又可以保证租金收入，前几年的中国大城市房产市场，基本是这个等级的。B等级是房产能升值，但租金回报率低的。

我们在海外投资房产，不能期望像前些年的北上广的房子那样，一天一个价，炒一年房相当于一个上市公司一年的利润。而更看重的是美元资产和相对高的租金回报率。

以美国最大的旅游城市奥兰多为例，这里的迪士尼乐园、环球影城每年吸引6、7千万游客前来，而且大部分是一家人出行，短租市场非常火爆。在这里投资房产，可能不会有北上广那样的升值机会，但租金回报率也能确保你的投资收益。

比如奥兰多的温莎度假公寓，投资一套58万美元的公寓，出去物业、房产税、过户费、贷款月供等等成本，年化净收益18.4%。与之相比，北上广的年华净收益平均为不到2%。

3、升值

当然，房产投资的最大收益还是来源于房屋本身的升值。如何选择一个升值希望大的城市进行投资，我觉得要看五个方面。

1、人口净流入；2、人均GDP；3、租金回报率；4、房价涨幅率；5、城市产业布局。

我们以旧金山湾区为例，这里汇集了美国顶级的企业和人才。比如苹果、特斯拉、谷歌……

同时还有顶级的教育资源，比如斯坦福、伯克利、旧金山州立大学……

这些因素加在一起，促成了湾区房价的长期持续上涨。

一些中国买家常用的投资方式是，先以较低的价格购买一套二手老房，翻新之后再高价出售，赚取升值差价。

海外房产投资一定是因城市、市场的不同，采取不同的投资策略，持有成本和退出机制是决定真实投资收益的关键。

最后提醒大家，投资有风险，入市需谨慎。