澳大利亚购房合同与地契中重要法律条款解读

今天我们来介绍一下合同中与地契相关的法律条款。作为规定买卖双方权利义务的主要文件，合同并没有太多强制的格式要求， 最基本的要求仅包括需要采取书面形式并由相关方签字。虽然合同有时可以非常简短，比如仅由一页列举了基本条款的文件构成。这样的合同被称为开放契约（Open Contract）。合同也可以是一份包含了不同种类条款的长篇文件。

合同中与地契条款相关的概念有：

1. 产权负担（Encumbrances）

产权负担是指存在于别人不动产上的一种利益或权利。产权负担虽然并不会阻止地契转让，但是会有损产权价值。

一般条款1.1中规定，在购买产权时，买家所承受的产权负担包括除抵押贷款和警告通知（Caveat）的卖家声明，“Crown Grand”中的预留项，以及卖地详情中（Particulars of Sale）的租约。

根据一般条款1.2，如果售出的产权受制于现有租约，在契约转让之后，买家需要弥补卖家为履行房东租约债务而造成的损失。

一般条款1.3还涉及到一种比较罕见的情况 – 即买家需要承担现有的抵押贷款。

2. 卖家担保 (Vendor Warranties)

关于担保，首先需要注意的就是，它并不会修订一般条款中规定的事项。

其次，在一般条款2.2中指出，一般条款2.3和2.4中的担保会取代买家的征用权利以及调查权利。 尽管对于这项规定还有些争议，但是当涉及征用权利的问题时，它确实为其提供了相应的解决方案。

此外，卖家必须按照一般条款2.3中的规定而给出的担保，但是并不一定需要按照一般条款2.4来提供担保，具体要取决于卖家所掌握的信息程度。概括来说，担保解决了所有在地契中与征用职权相关的问题。

一般条款2.5中指出，合同中可以出现相互矛盾的条款，或者存在合同中的条款与卖家声明有不一致的情况。

最后,一般条款2.6还列举了建筑法（s 137B(2)(d) of the Building Act 1995 （the BA））中对于担保的要求。 这一章节适用于业主制造商销售新建或新翻修的建筑，并且满足相关的提供担保的义务。通过套用这些担保条款，卖家可以避免出现由于合同未包含担保而造成的不规范现象。

3. 财产属性（Identity of the property）

一直以来，维多利亚州对于销售土地合同中的财产属性都有相关规定。

实际上，在条款3表A中所授予买家的索偿权力很少被用到。由于买家在签合同之前会得到一份地契证明书的复印件，因此可以提前对财产的属性进行测量。一般条款3中规定，销售合同并不会由于描述，测量或土地面积中存在的疏漏或错误而无效。买家不能以此为由而提出反对意见或索赔，也不能要求卖家修改地契，或者要求其支付修改地契的费用。

尽管如此， 这项条款的实施依然会受到普通法的约束。这就是说，如果地契与实际情况实在相差太多，买家还是有权退出合同的。根据有关的经验法则，“相差太多”是指实际面积比地契要少5%甚至更多。

4. 服务项目（Services）

买卖双方可能会对财产的服务项目存在争议。这一新加条款可以使双方在卖家所应承担的义务以及买家的期望值之间寻找到一个折中的解决方案。 （一般条款3 & 4更有利于保障卖家的权益。）

5. 批准（Consents）

这是条款14（a）表A的一个缩略版本，其作用也大致相同， 只不过更加具有经济含义。

6. 过户（Transfer）

现行的政策规定，买家需要在转让地契至少10天之前提出过户申请。这可以使卖家有时间准备与其责任评估相关的文件。这里所说的责任是指在卖家知识范围之内的相关事项， 例如土地和建筑的法律声明。 买家有权要求卖家至少在地契转让3天之前提供相关文件的扫描件。

7. 担保权益的豁免声明（Release of security interest）

在办理私有财产担保注册（Personal Property Security Register）时，会允许担保权益优先于私有财产权益。因此，对于任何会影响到所售财产的担保权益，卖家需要提供其豁免声明。不过需要注意，这项规定并不适用于以个人或家庭使用为目的的房屋销售。所以，实际上大部分的住宅销售都不能适用此条款。

当房产的卖方为公司时， 买家一定要在在私有财产担保注册网上查询该产权是否存在担保协议。担保协议通常要求公司使用包括房地产在内的全部财产作为担保。如果担保协议中有此规定，使得担保权益优先于不动产转让，买家应该在地契转让之前向卖家索要该资产的豁免声明，以保障自身的权益。

8. 建筑商担保保险（Builder warranty insurance）

这条款为新加条款。在实践中，通常是由买家提出增加此内容。但是，尽管合同中包含了这样具体的要求，卖家也不一定有义务提供有关建筑商担保保险的信息。 （一般条款6、7、8更有利于保障买家的权益。）

9. 一般土地法 （General law land）

当合同的一些事项与旧土地法相关， 但在现行土地转让法中并无涉及时，可引用这一条款。这种情况比较少见。 一般条款中除了包含这9种与地契相关的条款，还包括货币条款（Money conditions）, 交易条款（Transactional conditions）以及默认条款（Default conditions）。这些条款的介绍将会在日后涉及。