了解投资业务类型，才能掌握海外房产基金的“命脉”

        今天就为大家详细讲解着三种业务类型的主要区别和投资特点。

一、投资开发型

        投资开发型房产基金直接参与投资开发，包括项目的一级开发和二级开发。投资开发主要表现为三个方面：

        1）与国内房地产开发商合资开发，提供资金支持，并进行利润分配。

        2）与国内开发商形成战略联盟，对开发企业直接投资，利用开发商寻找土地和新项目。

        3）国内设立独资项目公司，进行投资和开发。

二、投资收租型

        收租型业务主要表现在两个方面：

        1）投资成熟物业，长期持有收租盈利，不参与前期开发；

        2）自己开发建设房地产，然后出租经营，长期持有获取收益。

        投资收租型公寓的三个理由：

        第一，基于美国经济的复苏。即使从2013年来看，美国房地产资产价格对比中国的房地产价格还处于一个价值洼地。我们有一个非常形象的比较：休斯敦的房价与武汉相当，但是租金水平会和北京一样。这也是我们教育投资人过程中总结的说法。

        第二，美国梦破碎后的现实选择。拥有一套房，一部游艇，一个好的学区，这是大量美国中产阶级的美国梦，但是在次贷危机后，这样的美国梦破裂了。大部分刚参加工作的年轻人，害怕负担房贷，更愿意在城市中心享受丰富的夜生活，同时没有房价负担，所以他们选择租房，这是造成现在美国租房市场供不应求的原因。

        第三，美国新经济引擎打破地区平衡。美国是一个存量市场，供需关系基本上是一个平衡状态，但是由于得克萨斯州页岩气的革命，大量的新兴工业在这里被创造，地区平衡被打破，但原有物业一时间无法满足新兴工作机会带来的大量人群涌入城市。在美国，房产建设速度需要按步骤进行，未来要实现新的平衡，至少还需要2-3年的时间，这期间会推动出租型公寓的租金继续处于一个上涨期。

事实证明，出租型物业是美国自2009年经济危机以后，市场恢复最快的一个资产类型。

三、不良资产处置型

        不良资产是相对概念，是相对银行而言的，其本身并非是不好的资产。可以说许多项目并不是实际意义上的不良资产，有的只是在资金、管理上出了一些问题而造成企业盈利困难，无法准时偿还贷款。且一个资产是否是好资产应该取决于其价值与价格的适配程度，进行处置的不良资产的价格一般远低于其本身价值。从这个层面而言，其反而是一个优质资产。

        美国作为不良资产市场化管理的典范，其发展路径和特征具有借鉴价值。主要呈现出三大特征：

        1）高度证券化：不良资产及信贷资产证券化产品每年发行量在700亿美元以上，不良资产投资公司大多通过投资证券化产品参与不良资产市场；

        2）形成消费金融细分市场：发达的消费金融市场孕育出不少聚焦不良消费贷款的专业机构；

        3）存在大量专业投资机构：美国不良资产管理行业的集中度较低，存在大量的不良资产管理和投资公司。此外，美国还有大量的对冲基金也选择将不良资产市场作为重要的配置品种。