海外房产：华人投资一定要注意这7大关键问题

许多海外的华人表示看不懂国内房地产市场，天价豪宅社区竟建在农田旁。相比中国买家喜欢买高尔夫球场旁的别墅,老外却因怕受杀虫剂的毒害不敢买高尔夫球场旁的独立屋。由此引申，有意在海外买房的投资者要谨记一个原则，务必抛弃过去赖以成功的经验，重新学习适用于国际市场的房地产投资思维。

　　如同鱼与熊掌不可兼得，是自住，还是投资，这是海外投资买房从一开始就必须明确的问题。

　　在中国，房产投资的通常策略是在低位时买入，升值后再卖掉。但海外成熟市场职业投资人把房产作为长期投资工具，现金流沉淀一方面需要时间，另一方面也需要银行按揭杠杆帮助产生高的本金回报。以投资为目的的物业，投资人优先考虑的一定是提高租售比，而出价则是根据回报率来计算的。如一房产还贷前现金收入是每年2万美元，那么按照10%投资回报率要求，投资人能承受的房价是20万美元。

　　如投资人在买房时掺杂个人喜好，租金回报则往往很难实现最大化。这一点与中国市场的情况类似，通常居住面积大、居住环境好的高价位房，租客反而少，这就导致了租售比大为降低。在中国一线城市，豪宅的租售比在2%以下。

　　房地产投资分商业和住宅两类，二者差异巨大，在海外跨领域投资的投资人较少。

　　商业地产包括购物中心、办公楼，租约一般10年、15年较常见，租客多为公司和政府。大型商业房产市场操作十分透明和专业，回报率差别不大。除去贷款费用未计算增值的淨回报约为9-11%。住宅地产包括独栋独立屋、联排独立屋（即“别墅”）及四个单元以下单元楼。还有一种则是供投资的公寓楼，这种物业的单元均价低，无论是布局的设计还是功能面积的布局都是为了实现现金流的优化。银行也愿意给投资者贷款。

　　在房价上涨较快，房价高、租金低的地区，公寓楼出现的较少，因为每个独立产权的单元都能卖出很好的价钱，开发商宁可出售分割的联排独立屋或分割的公寓获利。因此，越是具有商业地产性质的物业，其价值的提升对租金收入的依赖越重。

　　投资房产有两类回报，一是现金回报，二是保值升值。

　　中国的房市特殊，全球罕见。过去10年，史无前例的货币泛滥使物业升值成为中国投资人的主流创富模式。房价上涨的同时，房租却未能同步跟上，导致国内住宅物业的出租回报未能达银行按揭贷款利息的一半。

　　因此，中国投资人如果不依靠房产升值基本都是要亏钱的。

　美、加、澳等地的情况则完全不同。这些市场健全成熟，租赁活跃，且空置率低，现金回报是衡量物业的价值淮绳，这在商业地产上尤为突出。国外好的房产投资机会，通常都是“以房养房”，即扣除所有开销和银行按揭能带来净的现金回报，而贷款部分的权益能够带来的租金收益可明显跑赢银行按揭利息，最终令投资人的本金回报率提升。因此，在海外市场上，房产价值和租金紧密相关，是否投资房产通过分析现金回报率来决定，而不考虑难以掌握的升值。

　　海外与中国房地产租赁市场最大的不同在于，海外物业出租率高、空置率低。经营性租赁物业的规模巨大，回报率比中国高得多（加拿大除外）。

　　持有物业后要考虑后续维护，日常管理牵涉到的矛盾多种多样。而必要的税费和额外的支出，都会左右在海外购置物业的回报水平。其中，税费就是相当复杂的一项，并且会导致持有成本大幅增加。因此，投资人在决定下手前，一定要研究各国的房产税，清晰掌握交易税费，衡量税费成本是否可承担。

　　另外，在海外许多地方，房客利益受到充分保护，如房主有义务必须提供可居住住房，合乎当地卫生标淮，冬天供暖充足等。即使出现了房客不交租的情况，也只能经法律程序将其驱逐，此时若不熟悉当地法律则花费巨大，搞不好房主自己还可能沦为被告。

　　而另一笔可能产生的费用则是社区管理费，业主有时会被业主委员会要求缴纳大额维修基金，用于整个居住社区的建设，数额大时可达数万美元。