最近一段时间，中国房地产市场发生了很多事情。万达告别房地产、阿里巴巴进入住房租赁市场；广州的“租购同权”，上海、重庆的房产税试点，上海宣布在“十三五”期间建设70万套租赁住宅，以及北京的“共有产权住房”。

中国房地产进入新一轮的调控期，并且发展方向发生改变。一系列密集改革措施，标志着中国要建立房地产市场调控的长效机制。

其中，共有产权住房、房产税和租售并举政策，到底哪一种方式能有效解决目前房地产市场的问题？很多人认为，“租售并举”是未来中国房地产发展的方向，是建立市场调控长效机制以及供给侧改革的有效措施。

租房时代的保障：租购同权

笔者认为，“租购同权”是房地产市场发展的方向，是实现“租购并举”政策和租房立法的重要一步。

“租购同权”赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益。简单来说，“租购同权”是指购房人和租房人享有同等权益，而最关键的权益即为子女受教育权。

在此规定出现之前，我国一直处于“租购不同权”的状态。租房者和购房者在教育、医疗等方面享有不同的权益，特别是教育。房屋作为一种刚需品，使得部分人为了让子女享有更好的教育资源，而不得不买房。在北京、上海、广州等城市，房价贵的重要原因就是附着在其上的优质资源，只有拥有房屋的产权，才能享有优质资源。因此出现了所谓的“学区房”、“医疗房”。而身为租客却没法享受到和房屋产权人同等的公共权力。

租购同权对于流动人口和刚就业的年轻人意义重大，因为这些人的住房问题比较严峻。租购同权并非一个新的政策，有人说，“租购同权”只是一场“假高潮”，对市场的影响很小。从政策条件上看，“租购同权”是对“本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等给予政策性照顾”，确实符合条件的人数量极少，短期内其实际效果不会很大。

但是，这一政策更重要的意义在于，这是一种政府想要发展租房市场的信号，预示着中国未来房地产市场的发展方向。如果有了效果，对于政策的普遍实施也将起到示范作用。

技术入手：阿里巴巴杀入房产租赁市场

前段时间，杭州市房管局与阿里巴巴集团旗下创新事业业务部、蚂蚁金服旗下芝麻信用达成战略合作,杭州市借助阿里巴巴的技术能力、生态资源、创建中国"智能住房租赁平台",把公共租赁住房、长租住房、开发企业持有房屋、中介居间代理房源、个人出租的房源全部纳入平台管理。

这一举措是用互联网技术来整合城市住房租赁市场的资源，解决困扰中国城市住房租赁市场长期以来面临的难管理、不统一、成本高、信用体系不完善等问题，促进城市住房租赁市场的发展。

但是仅从技术方面来促进中国城市住房租赁市场是远远不够的，要想建立起“租售并举”的长期有效机制，还是要从制度方面入手，从根本上解决问题。居民解决居住问题,是购买还是租赁,就在于所推出的一系列的激励政策,是鼓励购买住房还是租赁住房。

租售并举是趋势

在中国经济供给侧改革的大背景下，房地产市场改革也逐渐向租赁转移。7月，住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等九部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。此次选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

现在，中国大中城市的很多外来人员和年轻人都存在住房问题，住房租赁需求旺盛。据统计，我国一线城市实际管理人口中，超过60%的人选择租房，深圳租房占比更是高达80%。未来，我国还将新增2亿人进入租房市场。到2030年，城镇租赁总人口将达到2.7亿，长期租赁人群占比将超过30%。

但是，这些城市中，租赁房源总量却严重不足，并且还存在着市场秩序混乱、信用体系和政策支持体系不完善等问题。

对于租房客来说，能不能享有和购房者一样的公共服务权益是中国租房市场能否发展的重要因素。比如说，如果不能解决租房客的子女教育问题，那么长租市场就没有吸引力。

中国未来的目标是实现新住房、存量住房和租赁住房三者共同发展的体系。把租房变成中国人生活的常态。而其实，在欧美发达国家城市，特别是中心城市，租房已经成为他们的常态。

德国的租房体系

欧洲的住房租赁市场非常发达，而德国更是其中的代表，他们的很多居民宁愿租赁住房而不购买持有住房，因为居民购买住房持有不可能成为赚钱投资的工具,并且很大一部分人是一辈子都租房，这在中国是难以想象的。德国以居民偏好租房、租赁市场完善、租金管制而著称于世。据统计，德国住房自有率仅43%，租赁住房占据了57%的市场份额。

德国的住房供应政策是租赁供应为主体。在德国，不管开发新房或经营租赁，企业要获得土地、信贷，新落成的房子须在一定期限内让渡政府出租，或按接受补贴后的低租金出租。过了期限，才能按市场租金出租。

这一规定使得德国租赁房源充足。“二战”以来，德国共建设1000多万套社会住房，可供3000万人居住，多数为租赁住房，而德国总人口才8100万。

德国房地产租赁市场离不开健全的法律体系的支撑，良好的法律法规、政策条例规范了房屋租赁市场，很好地保障了租客与房主的合法权益。德国建立了住房安全与健康标准的评估体系，包括面积、生活设施、生理心理需求等多个评定标准；中介费、房屋修缮费等全部由房主承担；德国租房和买房享有的公共权益是等同的，只要居民合法纳税，就可以享有本地公共服务。当“适居性”和权益保障都到位了，租房可享受与买房一样的安全和稳定。

美国人为什么爱租房？

有关数据表明，美国核心都市的租赁人口占比、租赁集中度远高于中国的一线城市。以北京为例，租赁人口占比约30%，而美国纽约、洛杉矶、波士顿、旧金山、芝加哥等核心都市租赁人口占比均高于60%，全美租赁人口占比约35%。

美国的房屋租金很贵，但是美国人也同样不是那么喜欢买房，他们对于租房还是买房居住，向来是十分务实和理性的。龙永图先生就曾拿美国举例：美国三成人群买房，六成人群租房，实际拥有住房的人并不多。

根据美国人口普查局（Census Bureau）公布的2017年第一季度数据，目前美国房屋自有率维持在63.6%的较低水平，从2004-2005年的历史最高点68%一路下跌，根据哈佛大学住房研究中心数据，美国国内承租住户户数从2004年的不足3400万户一路快速上升为2015年的超出4200万户，租赁需求超过30%以上。

首先，在美国房屋仅仅是刚需品，不是急需品。绝大多数人购房仅仅是为了有一个居住的地点，在市区还是郊区购房没有什么区别，反而会有很多的人因为居住环境好而选择郊区，而且有更多的人选择轻松的租房居住，买房的人反而很少。

其次，美国也有“学区房”的存在，但是与中国“学区房”的概念存在差异，与中国现实情况差别也很大，甚至恰恰相反。在中国能否将户籍迁至好学区，与你是否拥有房子的产权有关系，家长没有选择，只能买房。

而美国的基础教育，遵循的是划片入学原则，全国大概15000个学区。美国学区的标准不是产权，而是实际居住。也就是说，入学的标准不是房产证，而是真实居住在这里的证明。反而是有产权但是不住在这里，让孩子入学是违规行为，被学区发现后孩子是可以被开除的。

另外，公立学校入学门槛很低，其职能是“保底”，就是保障所有适龄儿童都有学可上。提供的居住证明，一般就是显示家庭户主姓名的水电费缴纳单据或银行资金往来账单。

然后，美国租房市场规模化和专业化特征明显，这得益于良好的制度基础。美国建立了REITs（Real Estate Investment Trust，房地产投资信托），为住房租赁市场提供了大量专业化程度较高的机构主体。除此之外，政府还运用税收手段支持租赁住房经营者，通过提供优惠措施，激励地产商为低收入群体提供租赁住宅。

美国租房市场提供的各项服务也十分到位，租房居住与购房居住在舒适性和方便性方面没有较大的差异。美国没听说过公租房之类，基本上都是私人和私企提供租赁房源。租赁的房源大致有4类：一是别墅，有家庭的人或者收入较高的人常常选择组这类房子；二是公寓，价格比较便宜，收入低的人或者是单身常常选择租住公寓；三是与出租人合住在一起，美国人常常把自己房屋内的多余房间、地下室或者储藏室出租以便补贴家用；四是租住在旅馆和酒店里，特别是汽车旅馆和小酒店，更是蓝领阶层的所爱。

最后，美国人在传统观念上与中国有较大差别。他们流动性比较强，没有故乡的概念，而中国人则相信“安土重迁”。而且美国的城市之间在教育、医疗、环境以及居住方面的差距很小，这样选择租房，反而流动起来更方便，省去了买房、卖房的麻烦。在2008年金融危机之后，美国人对于租房和买房的观念进一步发生变化，民众认识到租赁作为消费行为较买房这一投资行为风险低。

从国外经验看，租售并举能否破解楼市供求难题？