文：曹志杰/海外财富网

随着政府出台一系列限制房地产的政策，北京上海两地的房地产市场出现持续低迷的现象。对于未来房地产市场走向，众多房企一直持观望态度，没有人敢以身试法。对于本轮房地产市场调控的效果，我们可以参考美国的经验教训，并引以为戒。

北京楼市持续降温

盛夏温度越来越高，而北京楼市却持续“降温”。今年3月17日以来，北京出台一系列房地产调控政策，包括细化限购限贷政策、遏制炒作“学区房”、整治“商改住”、加大住宅用地供应和在途项目开工入市力度等。

在监管政策日趋严格的态势下，市场的观望情绪逐渐增强，房地产交易数据反映出调控影响。

北京市住建委公布的成交数据显示，2017年7月北京新建商品房成交154.73亿元，环比6月下跌8%，共成交2160套，环比6月减少1418套。其中居住类产品（普宅、豪宅、别墅、自住房）成交136.07亿元，与6月基本持平，共销售1794套，环比6月减少81套，成交均价51898元/平米，环比6月增长5000元/平米。

中原地产研究中心统计数据显示，7月北京二手房仅签约7158套，环比跌幅达到了20%，年度同比跌幅达到了70%。创下了北京37个月以来市场成交的新低。

上海楼市新盘接近休眠

与北京相似，上海在7月份连续出台了一系列限制房地产市场的政策。7月18日，上海颁布商品住房销售公证摇号实施细则，要求所有项目开盘前必须公示房源及客户名单，并向公证机构申请选购房屋摇号排序公证。然后，上海市住建委发布通知，要求新房销售实行“一价清”，不得将车位等与新房捆绑销售。

受调控政策影响，今年上海新房供应量同比缩水明显，上半年新建商品住宅面积同比减少逾四成。7月上海楼市持续低迷，当月成交均价为45925元/平方米，为今年以来月度最低。新建商品住宅成交面积仅67.2万平方米，环比减少2%，同比下滑45.1%，亦创七年内同期最低。上海市住建委官网显示，7月18日至今，上海已经连续两周没有新房获得住宅预售证，也无项目以摇号形式开盘。

业内普遍对8月房地产市场持消极观望态度，很多人表示这一情况并不会得到明显缓解。

限制之后：暴涨？暴跌？

北京上海出现的一系列楼市低迷现象，让很多人感到意外。那么我们不禁要问，政府调控政策的影响能够持续多久，中国房地产市场价格怎样变化，未来几年中国房地产市场是进入衰退期，还是会平稳着陆？要回答这一系列问题，我们不妨将视野拓宽到美国，看看他们的真实经历。

很多人认为2008年的美国金融危机产生的原因是次贷危机和金融创新风险，但是根本原因却是房地产市场的泡沫破裂。索维尔在《房地产的繁荣与萧条》一书中强调，2008年之前，美国房地产市场发展是不均衡的，某一些区域房价过高、波动过大。而这些地区房价过高的原因在于，这些城市和地区的土地价格过高。

那么为什么会出现某些城市土地价格过高呢？索维尔指出，是因为这些城市广泛制定了严格限制土地使用的法律和法规，土地资源被人为造成一种稀缺状态，推动了土地价格的上涨。这些限制政策包括区块划分、建筑物高度限制、最小地块面积规定、遗迹保护限制、建筑许可限制、农用地保护制度等。

于是，往往有一系列限制政策组成的城市发展管理计划的地方，房价往往格外“繁荣”，出现“限制导致飞涨”的局面。

由此可以看出，政府和市场之间有着复杂的关系，如果处理不当，反而会适得其反。所以，政府的调控政策应该遵循市场发展的规律。

给中国的启示

虽然中美两国基本国情不同，政府调控措施和基本的土地政策不同，房地产市场也有很多差异，但是美国房地产市场发生的危机却仍值得我们警惕。

美国房地产市场出现的“限制导致飞涨”现象，也是中国房地产市场面临的难题。虽然调控可能会在短期内达到效果，但是长期来看，却仍需时间来检验。

北京上海的房地产市场在政府密集出台多种措施后，呈现出低迷态势。但是长期来看，中国房地产市场走向仍不清晰。

日前，“大炮”任志强表示，就国家体制制度而言，最重要的是土地制度，在这样一种政府决定土地资源配置的情况下，中国的房地产市场，不可能会发生根本性的变化。

房地产市场不健康发展，政府必然要进行干预。在习总书记“房子是住的，不是炒的”的精神指导下，2017年政府对房地产市场出台多种限制政策。但是关键问题在于如何处理好政府和市场的关系，防止出现过度干预，而导致房地产市场产生“价格扭曲”。所以政府调控政策的长期影响，还有待时间和市场的检验。

北京上海楼市低迷 美国房地产的衰退经历

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