追随美国大哥加息 加拿大楼市岌岌可危？

加拿大与美国不仅山水相连，经济上也深度融合、高度相关。继美联储宣布加息之后，“小弟”加拿大决定追随“大哥”，宣布自2010年来首次加息。这对本就问题重重的加拿大房产市场来说，无疑是雪上加霜。

一、紧急加息，为7年来首次

北京时间7月12日晚10时，加拿大央行如场预期，宣布自2010年来首次加息，调高基准利率25个基点至0.75%（美联储目前利率区间为1.00%-1.25% ），成为跟随美联储进入加息轨道的第一家主要央行。议息结果公布后，加元对美元盘中涨约1.6%，创逾一年新高。此举可能会加剧对全球中央银行正在进入紧缩周期的猜测。

加拿大央行决议声明认为，当前前景保证加拿大央行撤除部分货币刺激措施。撤除宽松得益于美国财政刺激的前景有望推动加拿大经济增长。声明称，近期数据令加拿大央行对经济增长将继续高于潜在水平更有信心。未来数据将指引未来利率调整。

对于近期国内通胀疲软，加拿大央行和美联储一样，认为这“大部分是暂时的”。其指出通胀率对货币政策反应滞后，现在加息适宜。加拿大央行预计，通胀率到明年年中会“接近”2%，此前预计会在明年4月接近这一央行目标水平。

公布加息的同时，加拿大央行将今年的GDP增速预期由2.6%上调至2.8%，将明年GDP增速预期由1.9%升至2%，预计今年第二季度过剩产能介于0%-1%，将在今年年底消除产能过剩。

加拿大央行声明乐观看待经济前景，预计经济扩张速度将继续超过经济潜力，经济将在未来几个季度温和扩张。若干来源显示，需求增速更加均衡。

二、加拿大房地产市场泡沫严重

一个无可争辩的事实是，加拿大正处于轰轰烈烈的地产投机时代。

今年的3月份，加拿大新屋开工量飙升至253720个，达到2007年9月以来最高水平。多伦多房产局（Toronto Real Estate Board）的数据显示，大多伦多地区的3月平均房价攀升33.2%，为1989年2月以来的最大单月涨幅，多伦多房价涨势已经超过了曼哈顿、西雅图、旧金山和温哥华。

目前加拿大自有住房率达70%，是全世界最高水平，而美国地产泡沫破裂之前的住房自有率也也未达到这一水平。

加拿大房地产市场存在严重的泡沫，这似乎是路人皆知的状况。很早之前，德意志银行首席国际经济学家斯洛克就用多张图表展示了该国所面临的“严峻经济形势”，这主要都是因为该国对已经严重过热而泡沫化的房地产市场的过度依赖。而更糟糕的是，在警告发出了许久之后，该国普通民众和家庭在以房贷为主的各种债务上的负担水平仍有增无减。

据加拿大央行统计，2016年5月温哥华房价较前一年涨幅高达30%，多伦多涨幅也有15%。加拿大国家银行的首席经济分析师Marion认为，房价上涨已成不再局限于多伦多和温哥华，加拿大近55％的区域房价今年上涨了至少10％，这一创纪录的数据与2005年美国房地产市场处于顶峰时非常相似。

他进一步指出，加拿大经济正在增长，今年的GDP增长从1月份的2.1％提高到2.6％。当55％的房地产市场都在上涨时，央行没有理由不增加利息，使用利率手段来调控经济现在是非常合理的。

三、加息可能成为第一块多米诺骨牌

没有人知道楼市泡沫何时才会破灭，但是通常来说，最终戳破房产泡沫的诱因都是市场利率的上升。当年美国楼市的最终崩盘就和前美联储主席伯南克上任第一年中的三次加息有无法洗脱的关联。所以，本次加拿大加息对于加拿大普通民众和在加拿大进行房产投资的人来说，可能是一记晴天霹雳。

在加拿大央行宣布加息后不久，该国五大商业银行很快就跟进调升了利率，一年期优惠贷款利率从2.7%升高到2.95%。但相比起短期利率，对楼市影响更大的长端利率状况才更让人忧心。该国五年期国债收益率近期以来已经翻番，而十年期国债收益率也已升至2015年5月以来峰值，并还在继续走高。

而分析人士指出，鉴于加拿大楼市泡沫的程度，及该国房地产市场对实体经济的捆绑强度都超过了10年前的美国，其一旦破裂的影响力也将更上一台阶。与之有可比性的或许是2008年西班房房地产市场破灭的惨状，在泡沫破灭前，西班牙一度有四分之一的劳动力都从事与房地产相关的各种工种，而毫无意外的是，在经济危机爆发后，该国失业率也一度升至25%以上，甚至超过希腊，为所有OECD国家中最高。

和美国房地产2007年发生大的调整不一样，加拿大房地产一路向北只管资本的风吹。尤其是大量的中国资本涌入之后，加拿大房价的涨幅让加拿大的国民都惊呆了，祖上三辈一百年都不知道自己的房子这么有钱。

宏利资产管理(Manulife Asset Management)资深分析师Frances Donald称，加息对加拿大家庭而言是一个很重要的信号，意味着他们的状况可能很快会有变化。

虽然利率仍处于较低水平，但足以让温哥华和多伦多楼市继续降温。最大的问题是加拿大央行在两次升息后是会撤出2015年追加的刺激措施还是开始着手于更长的紧缩周期。Donald表示，“如果这是为期数年的紧缩周期的开端，则将对购房者、企业投资者和普通家庭产生明显影响。”

此次加息还将导致加拿大业主的房贷还款压力增大！因加息造成借贷成本增加，加拿大几家大银行或通过上调固定房贷利率把成本转嫁于消费者，而活期房贷利率因其本身就很高，不一定会上调（这一幕在美联储第一次加息就领略过了，打算入市买房的买家可要注意了）；

低利率时代或告终结，依靠借钱炒房及投资者须小心，注意杠杆风险！尤其是2016年年底，加拿大人总债务已经超过2万亿加元，其中1.3万亿属于房贷债务，65%的加拿大家庭已成为房奴，每赚1加元可支配收入就得欠下约1.67加元的欠债。

可以肯定的是，此次加息将会对加拿大房地产市场产生消极影响。想要在加拿大进行房地产投资的宝宝们要更加小心了。