澳大利亚房产投资正当时，一篇文章看懂澳洲买房攻略
当考拉牵手熊猫，你是不是正在错失一些良机？
随着2017“中澳旅游年”拉开序幕，澳大利亚已经对中国公民开放了10年期多次往返签证。2016年，访问澳大利亚的中国游客达120万人次，在澳消费约90亿澳元。除此之外，在留学、投资等领域，澳大利亚也正在成为中国人的心仪之地。
在今天的文章中，我们将对澳大利亚的投资环境、房产选择以及仓储物业进行详细的分析。借“中澳旅游年”的东风，送你搭上一条开往澳大利亚的快船。
马云去墨尔本开公司了，澳大利亚投资持续升温
2017年2月4日，阿里巴巴集团澳大利亚和新西兰地区总公司在墨尔本宣布成立。
据新闻报道，“澳大利亚是阿里巴巴的第四大卖家。阿里巴巴的平台上已经聚集了1300多个澳大利亚品牌、400多个新西兰品牌。Woolworth、澳大利亚邮局也早就和阿里巴巴建立了合作关系。”
投资嗅觉敏锐的商人，总能扑捉到一个地区未来的发展势头。然而只要深入分析一下澳大利亚的投资环境，普通人也能理解为何这个地处南半球的国家，能够吸引到来自世界的顶尖投资。
1、良好的经济环境和贸易环境
作为一个有着悠久移民历史的国家，澳大利亚历来有着多元文化融合的传统。想想看，来自世界各国的人们用着多达140种语言在这里工作、生活，整个社会以包容的姿态面对着每一个投资者，无疑形成了一种积极而有活力的发展氛围。
在过去的十几年里，澳大利亚经济一直稳定增长。去年更是以3.3%的GDP增速，在发达国家中名列前茅，在G20国家中也长期排在GDP增长的前三位。
作为资源型国家，澳大利亚还拥有丰富的矿产资源。近年来，中国不仅是澳大利亚第一大贸易伙伴，也是澳大利亚第一大出口市场。澳大利亚对华的出口，目前主要集中于能矿资源产品和农产品领域。
2、人口快速增长促进经济发展
澳大利亚人曾说，“夫妻俩只要生三个孩子，不用工作也能生活——政府对于孩子的福利补贴，足够一家人维持基本生活。”
对于很多陷入老龄化困扰的国家而言，澳大利亚的新增人口状态堪称“可贵”，保持在了每年1.3-1.5%的增长率。其中新增移民的数量，对于新增人口的贡献率就达到了53%。快速的人口增长，一方面可以拉动经济增长，同时也意味着一个地区未来的发展潜力。
3、房产供给不足导致空置率低
澳大利亚目前处于房屋共计不足的现状中，根据统计数据，全国尚缺18万套住宅。缺房子，加快盖房子不就好了？但是这种简单粗放的建设模式却不被澳大利亚人所接受。
澳大利亚政府规定，凡是建房的地方，基础设施必须先一步到位，包括学校、医院在内的各种基础设施都需要国家投入资金修建，自然不能一蹴而就，像开发商盖房那样迅速。
在这种情况下，澳大利亚人对于租房生活的接受度非常高。澳大利亚统计局的数据显示，全澳有1/3的人常年租房，1/3贷款买房，只有1/3的人完全拥有房屋。如此庞大的租房人口导致了澳大利亚房产的空置率只有区区2%，对于海外房产投资而言无疑有着极大的吸引力。
4、房产行业长期稳定增长
在过去的六十年里，澳大利亚的房产市场都相对稳定。过去每7-10年，澳大利亚房产价值可以实现翻倍。与中国近些年来暴涨的房产市场不同，澳大利亚房产处于稳定增长的轨道中，不仅亚洲首富李嘉诚在澳大利亚进行了多处投资，中国的地产公司也纷纷进入澳大利亚投资公寓项目。
数据显示，中国人在澳大利亚投资各行业的投资，房地产占44.87%，矿业占20.46%，服务业占22.29%，制造业占11.93。
熟记这四句话，你就成了澳大利亚选房专家
30万澳币，墨尔本市中心一室一厅的公寓，听起来是不是特别有吸引力？
殊不知，这样的公寓要承担高额的维护成本，即便是出租也不一定能实现以租养贷，看似便宜的总价，却并不具备良好的投资属性。
举个通俗的例子，如果你买一枚钻戒，是选钻石大的，还是选戒圈大的？如果你选择钻石，那么你就应该知道，在房产领域，土地价值就相当于钻石，是选房环节的核心。
在澳大利亚，房屋的价值=土地价值+建筑物价值。因此90%以上的澳大利亚本地人，居住的都是拥有土地的独立别墅或者联排别墅。对中国人而言寸土寸金的CBD商务区，在墨尔本人看来并不是理想的居住之所，大多是商务访客、旅游者、刚工作的年轻人才会选择CBD区域的高层公寓。
究竟什么样儿的房子才具有投资潜力？来自诺伊斯的Stephen先生给出了四条建议：
第一：看趋势，不看地点
澳大利亚房产在过去六十年里，一直保持着稳定增长的趋势。
根据中国的经验，并非过去十几年里，在中国买过房的人基本上都赚了钱——这并不意味着许多人会投资房地产，他们只是赶上了中国房地产增长的大趋势。同样的道理，如今在澳大利亚购房，也会得益于澳洲房地产稳定增长的趋势。
第二：看区域，不看产品
在澳大利亚，一个区域是否有投资价值，体现在这个区域是否有带动房产增值的重要因素，比如是否市政大型规划，规划中是否包含医院、学校、地铁等基础设施等等。
在澳大利亚买房子，其实基本无需担心房子的质量问题。澳大利亚的房屋主要分为两种：钢筋混凝土修建的高层公寓，砖木混结构的独栋或联排别墅。市政委员会对于建筑流程和房屋质量有着严格的监督，开发商交房时检查合格才会发入住许可证。因此卖家无需担心房屋质量问题，尤其应该看重房屋所在的区域。
在一些中东人、越南人集中居住的社区，虽说能买到相对便宜的房子，但是这个区域从长远来看是否有投资价值却值得商榷。哪怕是盖的很好的房子，如果处在犯罪率比较高的社区，未来也会影响房屋增值。
第三：看澳洲市场，不看中国市场
澳洲有着成熟稳健的房产市场，基本不会出现一年之内房价暴涨50%的奇观。因此在澳大利亚买房，要看房产的长期增长趋势，比如五年内的平均增幅，而不要被某一年某区域房价的快速增长所迷惑。
澳大利亚过去六十年的房产数据，都能在政府网站或者房产局的网站上查到，完全透明公开。如果买房者了解某个城市或者某个街区的房价历史，就可以对此处房产价值的涨幅有一个大概的认知。
澳大利亚房产投资几大误区：
1、澳大利亚有没有学区房？
学区房，是教育资源不均等的城市炒出来的房产概念。在中国，买一套学区房就是孩子进入顶尖学校就读的入场券。但是在澳大利亚，教育资源相对均衡，就算是很好的学校，只要居住在学校的片区就可以入学——这就意味着租房也可以获得入学资格。
2、在澳大利亚买了房子，能不能随意改造？
有人买了总面积700平米的地，看到房子只有300平米，就想私自在后院加盖房屋——这在澳大利亚是绝对不可以的。但凡建房，就要经过市政委员会的审批，才算合法。
曾经有人在后院私建铁皮车棚，出租给留学生居住，被发现后承担了高达5万元澳币的罚款，绝对是得不偿失。
3、在澳大利亚当房主，能不能自己出租房屋？
在中国，房主既可以把房子交给中介公司，也可以自己出租房屋。但是在澳大利亚，为了避免偷税漏税，房屋必须要交给出租管理公司才可以对外出租。为了保证房屋的安全，房屋管理公司定期会检查房子的情况，一旦出现问题会及时反馈给房东，进行修缮。
不仅是租房，在澳大利亚进行房屋买卖，一般也不会见到房主，都是委托房屋管理公司进行交易。如果你想按照中国的习惯，和房东直接谈谈价格——这在澳大利亚也是不被允许的。
仓储，投资入门者的捷径
说起“仓储”，很多人会觉得陌生。但是在我们的生活中，却随处可见仓储的踪迹。小到城里的地下室和车库，大到远郊区县的大型仓库，无论是普通人日常生活寄存暂时不用的东西，还是电商网购平台的大型仓储基地，仓储如今已经成为日常生活的一部分，支撑着一个城市的有机运转。
在北京，朝阳大悦城附近的一个地下室用作仓储，每月租金就能高达壹万叁仟元。与此同时，一些投资者已经将目光投向了海外仓储，澳大利亚仓储项目因此持续升温。
在澳大利亚，仓储是一种总价相对较低，而收益率客观的商业地产投资方式。以诺伊斯公司在澳大利亚的Mega Self—Storage为例：
1） 产权：仓储和住宅一样在澳大利亚都属于永久产权，且没有遗产税和物业税；
2） 稀缺：澳大利亚的仓储类型多样，能做到恒温恒湿条件的却格外稀缺，因此Mega Self—Storage属于星级的高端仓储项目；
3） 托管：有专业的仓储管理公司进行前28年长期托管，收益稳定；
4） 保值：商业地产折旧率低于住宅地产，不仅使用寿命更长，统一物业管理也会让房产在保值和增值方面更加持久；
5） 安全：项目聘请了澳大利亚当地专业的熬夜管理公司进行管理，同时签署商业保险，一旦发生问题有保险公司负责赔付；此外24小时摄像头监控的全封闭管理模式，也让存储空间更加安全保险；
6） 转让：仓储物业可以自由进行出租和出售，只需缴纳一定比例的中介雾非雾，就可以在当地进行交易。
转自：http://www.haiwaiyoujia.com/index.php/article/faxian_article/id/260
