赴美投资热潮不减 当心“产权”破坏好心情

　　国际在线海外置业频道消息：随着中国经济日益蓬勃发展，互联网时代使中国人与国外以及西方世界的距离越来越近。近年北美房地产行业处于上升阶段，近年北美房地产行业终于从2008年的低迷中复苏出来进入一个较良性的市场阶段。根据美国房地产协会报告，自2014四月到2015年三月外国人来美投资房地产成交量创历史新高，达到1000亿美元，其中中国大陆，香港和台湾地区的投资者成交金额达286亿美元，加拿大籍投资者位居第二，成交金额达112亿美元，接下来是印度籍投资者达79亿美元。   

　　我们都知道美国的法律条例众多，房地产交易过程中涉及的手续及相关事项可以复杂。其中很重要的一个环节是产权保险（Title)，由于美国是一个私有制国家，区别于中国的土地国有政策，产权的保障及相关咨询往往容易被中国大陆的地产投资者忽视或误解，从而不能最大限度的保障地产产权主人的绝对主权(Free and Clear Title)，或者没有最小限度节省联邦的及州政府的佂税，甚至有可能引起产权纠纷。所以本人在此有幸受本平台的邀约与大家共同交流有关美国房地产产权的相关讯息。希望能帮助国内来美的投资者了解美国的产权制度，让大家海外置业的同时重视保护到自己的资产。   

　　那究竟怎样理解产权呢？这是一个可大可小的话题，我会在今后交流里综合一些案例与您慢慢分享，今天就从基本开始。   

　　土地如时间一样古老。与建在上面的结构一样，土地也属于“不动产”，因它不能移动或隐匿起来。因为不动产有价值，所以许多人要求所有权。“产权”是一种法律证明，证明谁拥有该财产。但是在漫长的岁月里，一块财产可能转手数十次。在产权链的任何一点上，都可能出现问题，使产权蒙上“乌云”，使产权的归属存在疑问。例如：失散多年的亲属或以前的所有人可能出现，有时是很久以前的事情，他们对该财产提出所有权异议。有人进行欺诈，出售根本不属于自己的房屋。 例如，离婚夫妇的丈夫可能伪造妻子的签字，并携卖房款潜逃。在法庭上，妻子的权利需得到维护，无论买方为此房屋投入多少钱，该房屋终归妻子所有。为了获得贷款，人们通常用财产作为抵押 (作为不支付的担保)。如果有人不还贷款，出借人持有的留置权有合法权利将该财产卖掉，把钱拿回，即使该房屋已经卖给新的所有人。这是因为该房屋有留置权 (用财产抵债)。除非已清偿债务并免除留置权，否则该留置权就会与该房屋连在一起，即使所有权改变也一样。随着融资和房屋净值市场的迅速发展，出租物业上的利益指数大大增加，出借人（以房贷款人）和县登记官面临跟进记录的挑战。因此现在你的财产比以往任何时候更有可能存在未登记或未解除的利益风险，这就使得产权保险比以往任何时候更为重要。   

　　地役权是指他人为特别目的使用该土地的权利。 例如，市府可能计划在将来建一条下水管道。如果该下水管道将穿过你的后院，并且如果市府在你的财产的地下部分有地役权，这可能要你将珍贵的玫瑰花挖出，或者你不能在后院建游泳池。   

　　如果屋主没有交税，当地、州或联邦的税务部门可获得该房屋的留置权，如果屋主不还债务，政府可要求没收该财产。如果有人将房屋卖出但没有解决税务留置权，税务部门可依法要求新屋主偿还原来屋主所欠的税款。如果新屋主不偿还该税款，他们可能失去新房屋。   

　　你怎样保护自己免受因错误、欺诈和其他复杂情况带来的损失？ 通过产权保险。产权保险可保护你的财产免受因在过去发生的不正当情况所导致的可能问题。产权保险采取等额配款，是屋主最有成本效益的保险形式。一次性相对较低的保费可保你免于任何法律问题的困扰，这些问题可能会让你损失上万美元，甚至失去你的房屋。（特约来稿： 原文来自于美国产权公司Fidelity National Title 南加大洛杉矶亚太区市场总监的Shannon He 何雪妮女士，其版权及解释权归属于作者与FNF，Fidelity Nation Title 是世界500强公司www.shetitle.com 。 责编： 傅骁）