泡沫即将破灭? 看看多伦多的投资者们都如何炒房

文：尹力达/海外财富网

这几年，加拿大的两大主要城市多伦多和温哥华的房价持续攀升，连续斩获多项纪录，这令当地人担心不已。据海外有关媒体报道，加拿大财长摩尔诺、安大略省财长苏萨与多伦多市长庄德利举行三方会谈，讨论如何冷却多伦多过热的房地产市场这一棘手的问题。

从这5个迹象可以看出，多伦多房地产或许面临危机：

1.   尽管整个加拿大的房价都在上涨，但是多伦多地区的房价在过去的几个月一直以20%－30%的惊人速度同比上涨；

2. 目前加拿大的自有住房率为70%，已经达到全世界最高水平，而美国在地产泡沫破裂之前的自有住房率也差不多达到这个水平；

3.   在低利率的刺激下，加拿大居民负债水平全面提高，目前家庭债务收入比率为高达169.4％，相较于2006年的146%有大幅的提高；

4. 目前房地产行业占加拿大GDP的12%，在美国地产泡沫时期，房地产也是经济的主要驱动力之一。

5. 当官员们开始否认地产泡沫的时候，加拿大央行行长Stephen Polozc近期表示，“虽然多伦多房价看起来好像被高估了，实际上它反映出基本面的根本变化。”这话听起来好像略为耳熟，因为当年伯南克曾在2005年美国地产泡沫时期表示，“上涨的房价主要反映了强劲的经济基本面。。。”

供不应求被认为是房价飙涨的主要原因。加拿大房地产协会最新公布的数据显示，今年3月份多伦多地区的房价环比上涨6.2%，创下有史以来最大月度涨幅，与去年同期相比上涨近30%，多伦多地区的住宅地产销量同比上涨17.7%，至1.2077万栋，其中公寓（condominium）和独栋住宅（single-family detached home）的销量涨幅最大。尽管新增挂牌数同比上涨15.2%至1.7051万栋，但挂牌数增幅仍赶不上销售量的增长，导致当地楼市供给侧继续趋紧。加拿大央行行长波洛兹表示，多伦多的房价上涨与通常的需求指标、例如收入增长和人口统计等“脱节”，并认为这种情况不可持续。更有数据显示，今年3月加拿大全国平均房价为54.8万加元，与去年同期相比增长了8.2%，如果排除温哥华地区和多伦多地区，加拿大全国其他城市的平均房价只有38.9万加元。

2016年8月，温哥华政府开始对海外买房者征收15%的税收，过热的楼市降温，同年10月联邦政府收紧了贷款政策。大温哥华地区房产局（Real Estate Board of Greater Vancouver）公布的数据显示，1月大温哥华区域局（Metro Vancouver）的住宅地产销售量同比大跌39.5%，为连续第七个月下跌，环比下滑11.1%。

对于调控楼市，加拿大政府可谓多管齐下，安大略省财政部长Charles Sousa在3月10日指出，不排除效仿去年8月温哥华市出台对海外买房者征收15%税收的措施，来打压居高不下的房价。（加拿大不列颠哥伦比亚省政府去年宣布在温哥华市买房的外国人必须额外缴纳15%的房产过户税，以遏制飞涨的房价）。目前多伦多房价已经连续7个月呈现20%以上的同比涨幅。此外，政府还将批准温哥华每年向一些无人居住的住宅收取空置税，此举意在提高那些不经常在温哥华居住但却持有房产人士的房屋持有成本，将更多空置房屋推向租赁市场。

有分析人士表示，温哥华实行外国买家税后房地产市场一度呈现缓和趋势，但有部分原因是由于本地买家持观望态度，现在观望基本结束，本地买家又开始重新进入市场。CIBC首席经济师Benjamin Tal认为，温哥华的房地产市场已经到达谷底，未来将开始上升。

多伦多炒房者的手段也是非常高明的，众所周知，加拿大是一个低利率的国家，过去的炒房团都是利用了银行较宽的房贷政策，相比之下能很轻松的从银行拿到贷款，然后利用“杠杆”进行炒房，但是随着炒房的人越来越多，房价的增速过快也引起了政府的关注，于是出台了一系列政策同时也缩紧了房贷政策。

尽管如此，仍然限制不住那些炒房者，于是他们又采取了新的措施——翻建。他们在购买到二手房之后，自己把原来的旧房屋拆毁重建，然后从中获利，在多伦多地区购买旧屋翻建豪宅已成为未来的发展趋势，从目前的情况来看，手中没有巨额的资本是无法踏足这个市场的，并且土地价值越高，投资的风险也就越低。

多伦多楼市中倒卖楼花的现象近期也引起了监管部门的关注。据悉，楼花的买卖合同在交屋前经常会被市场上的投机交易者多次转手交易买卖，投机者在赚取利润的同时也拉高了房价。很多新楼盘公开发售时就会出现一些投机买家一次购入多个单位后再伺机转卖这些楼花合同，此类投机者还时常逃避应缴的税收。

在温哥华的房产市场也有类似手法，当地市场称之为“影子交易”。此类手法一般都会由房产经纪主导，通过多次转卖同一份楼花合同来赚取利润，真正的买家有时可能会为此多支付几十万加元。