《2016全球房地产交易之趋势》解读

近日，第一太平洋戴维斯世界研究部发布了《2016全球房地产交易之趋势》，通过对拥有大量股权的投资人进行调查，回顾了2016年全球房地产投资情况，并对未来的趋势进行了展望。以下是笔者对该报告重点部分进行的解读。

全球资产及明细

据估计，全球开发地产总之接近217万亿美元，大约相当于全球生产总值的2.7倍，可谓“富可敌国”，这是国家、企业和个人财富重要的储藏方式。全球地产约占主流资产总值的60%，连身为硬通货的黄金与之相比都不免汗颜。

房地产受全球货币环境和投资活动影响最大，也是对国内和国际经济最有影响力的投资工具，近年来由于多国的量化宽松政策和低利率条件，推动了房产价格总体上涨，但具体到各地，其表现则参差不齐，如美国实现显著增长，而亚洲部分地区却是零增长甚至负增长。从总体来看，住宅业是房地产价值最为重要的部分，绝大多数房产属于自住房屋，因此所有权最为分散，与普通民众财富联系最为紧密。

从空间上来看，世界房产价值呈分布不均的特点，西方国家在全球资产价值中占据绝对比例，而欠发达国家比例最小。在西方主导的商业物业领域，北美占据了全球商业物业总值的一半，欧洲占四分之一，亚洲与澳洲占22%，而南美、中东和非洲仅占5%。尽管如此，发展中国家的可投资商业物业市场却有着巨大的增长与发展潜力，且其市场不一定会复制西方和部分亚洲国家的发展路径，但无论未来发展模式如何，亚、非、拉、中东等地的全新商业物业市场将催生出一个巨型市场。

就价值分布情况而言，住宅物业则略优于商业物业，与富足人口区域分布大致相当，但其价值依然主要集中于西方国家，例如北美人口只占全球5%，但其住宅价值却占全球21%，因而中东、亚洲和非洲的住宅物业仍有很大发展潜力，据估测，如果其人均住宅价值达到世界平均水平，则全球物业总价值有可能增长52%。

全球货币收紧形势下的投资现状

全球金融危机（2007-08年）爆发以来，房地产投资似乎分化为两个板块。部分投资者获得贷款并以此为杠杆购置资产；其他投资者则充分利用所持股权，寻求投资回报或财富保障。这说明房地产投资在时间跨度以及最低预期收益率两方面均存在显著差别。

对于股权投资而言，北美房地产交易的贷款比例往往比亚洲高，其股权分布往往带有地域差异，与之相比，贷款投资多为中短期投资，决定期限的往往是贷款人，因而货币环境对其限制明显更多。就风险和收益比而言，在风险系数更高的新兴市场，投资收益或将维持较高水平；而在透明度高的发达国家市场，经济的复苏乃至增长则可能进一步压缩收益率，尤其是在租金看涨的市场。预期全球房地产资本的跨境流动将继续遵循从低成本市场流入高收益市场的模式，同时以租金上涨为目标。因此将投资集中于次级物业和二线地段是不错的选择，此外新型替代性投资也应是一个关注点。

投资者的投资意向

全球门户城市依旧属于买入型，尽管部分城市物价在迅猛上行后进入了“高原期”，但伦敦、迪拜等国际商务中心依旧是首选目的地，而且，投资者的投资范围也不断地扩大，马德里、曼彻斯特、巴塞罗那以及芝加哥都是新兴的净买入型市场。阿姆斯特丹、奥斯陆、布鲁塞尔与柏林在内的欧洲城市也呈现这一趋势。

在亚洲城市中，随着市场复苏节奏加快，东京将能吸引更多富豪前往投资。新加坡与马来西亚南端城市新山同为买入型市场，且新加坡与新山一水之隔，成为区域市场投资的重要战节点。论及未来五年买入型市场，新兴经济体的城市同样榜上有名，如菲律宾首都马尼拉、老挝经济中心万象，以及发展迅速的柬埔寨首都金边。

在北美，投资者多集中于特定区域，太平洋沿岸西北角、加利福利亚、德克萨斯、西南及东北部分地区，此外还有加拿大的多伦多。

投资热门领域“风水轮转”

2008年以来全球资本的流动以及房地产市场新型资金的出现，使各个资产领域的投资格局发生了改观。写字楼仍是最主要的投资类别，但投资关注度已有所减弱。与此同时，私人投资者与房地产投资基金对住宅的投资兴趣高涨，且这股趋势有望延续，因为无论是发达国家新一代年轻人还是发展中国家的新兴中产阶级，其居住需求都在不断扩大。新住宅项目的开发催生了周边零售服务的需求，零售物业的投资需求也呈现增长的特点。

未来房地产投资展望

2017年，世界各地的市场走向将受到全球性因素影响，全球宽松货币政策、低通胀环境、低利率水平以及量化宽松的影响之大难以言表。资产价格上涨似乎成为各个市场普遍现象，尤其是在核心高端市场。

此外，越来越多的新兴经济体在创造财富；发达国家人口日趋老龄化，而他们拥有更多投资股权。这些现象意味着，有更多自由流动的财富在寻求资本增值以及投资回报，且重心日益倾向于后者。

另一方面，数字时代的到来将对对人为建设环境产生重要的的影响。各个市场都已认识到物流对于电子商务发展的重要性。与此同时，部分重要城市尤其是北美城市，已开始探测到劳动人口不断变化所带来的更微妙的影响。

因此，未来的全球房地产投资，将会有三大趋势：二三级市场的崛起、二线城市的崛起以及替代性资产类别与。投资板块的崛起。未来十年，房地产投资市场将兼具趣味性、多样性，全球性特征也将不断增强。把握好这些趋势，对投资者来说是一个重要的机会。