初识房地产投资基金（REITs）

一．REITs的概念

房地产投资基金（RealEstate Investment Trusts,简称“REITs”）是一种专门投资于房地产行业的投资基金。它通过公开公开发行股票或单位受益凭证来募集资金交由专业投资管理机构运作，并将基金投资于房地产产业或项目来获取投资收益和资本增值，然后将投资收入以分红形式分配给投资者。

REITs 的发起人会组建一个独立的资产管理公司来对REITs 进行管理，同时还会聘请受托机构和专业的物业管理机构。

图1：REITs的典型交易结构

资料来源：中国REITs联盟、中信建投证券研究发展部

二．REITs种类及投资特点

对于REITs的分类标准，可以从组织结构、投资形式及投资标的物业来进行不同的分类。

一、从 REITs组织结构来分，可以将REITs分为契约型REITs和公司型REITs   

契约型REITs是指投资者通过与受托人缔结以房地产投资为标的的信托契约，并以委托人（受益人）的身份参加份额持有人大会，委托受托人行使经营管理权的REITs形式，委托人和受托人以信托合同为基础行使权力并履行义务。

公司型REITs是指发起人设立以房地产投资为目的的股份有限公司，投资者通过购买股份成为公司股东的REITs形式，投资者以股东身份参与公司重大经营决 策并享有公司财产所有权，公司以股利的形式向投资人分配收益。

二． 从REITs投资形式进行分类，可以将REITs分为权益型、抵押型和混合型REITs

权益型REITs直接持有并经营收益性房地产，并提供物业管理服务，其收入来源主要为稳定的租金收入和所持有房地产的增值部分；

抵押型REITs直接向开发商或房地产所有者提供抵押贷款，或者通过购买抵押贷款支持证券（MBS）提供间接融资，收入主要来自抵押贷款利息和相应的手续费；

混合型REITs同时从事上述两类REITs的业务，管理者可以主动调整投资比率。

图2：美国市场三种类型REITs的数量变化

资料来源：NAREIT、中信建投证券研究发展部

权益型REITs已成为REITs的主体，抵押型和混合型REITs则呈逐渐萎缩的态势。

三． 从REITs的投资标的物业来看，随着越来越多的市场受到REITs的吸引，其标的物业种类也不断扩充。

依然以美国为例，美国REITs协会（NAREIT）根据具体的房地产类型，把REITs进一步细分为以下9大类型：工业/办公类、零售类、住宅类、多样类、住宿/度假类、医疗保健类、自用仓储类、特殊类和抵押类。至2003年底，在房地产投资信托的资金投向中，办公/工业占有最大的比重，住宅、零售业次之，三者合计超过总投资的74%。

图3：2015年美国REITs不同物业类型投资占比

资料来源：NAREIT、中信建投证券研究发展部

内容摘自：《2015中国REITs发展报告》